二手房交易实际上是C2C的模式,在以往的交易中,购房者将房款直接转给房主,如果交易出现问题,购房者能否追回资金就是个大问题。而资金监管的出现,就相当于在二手房交易中设立了一个第三方托管平台,在房屋交易过程中,房款是被冻结的,只有房屋过户完成,资金才会转入原房主的账户,目的是不让购房者陷入“钱房两空”的风险。
说白了,二手房交易正在由“先付款后交房”向“先交房后付款”的模式转变,更加注重保护购房者的权益。
资金监管的好处多多
在二手房交易中,只有房屋过户完成后,房子才真正属于购房者。而在二手房交易中,购房者一般分三次交付房款,分别是签合同时、过户后和尾款。在过户前,购房者一般已经交付了定金和首付款,如果做了资金监管,就可以避免以下几种情况导致的资金风险:
1、房屋产权风险
二手房的产权风险一般来自于房主的债务问题。目前部分城市已经强制推行房屋产权核验,但并不能完全杜绝房屋的产权风险。举个例子,房屋产权核验没问题,但房主如果存在其他民间债务无法偿还,债权人申请财产保全,法院就有可能冻结其名下资产,包括房子。
选择资金监管,资金全程在第三方账户托管,任凭什么问题,不过户不放款,可以最大限度保证购房者资金安全。
2、一房多卖
一房多卖的案例,我们见过不少,最著名的当属演员方子哥给儿子买婚房遭遇“一房多卖”的案件,393万元购房款最终只追回120万元。之所以会出现一房多卖的情况,是因为二手房交易流程较复杂,时间也比较长。在“一房多卖”的纠纷中,先签合同不一定就能取得房屋产权,只有最先完成过户的购房者才能最终取得房屋产权。如果先签了合同交了预付款,却被别人抢先过户,购房者最多只能要求房主退款并承当违约责任,严重的还有可能走诉讼程序。
如果做了资金监管,则可以直接从监管账户退给购房者。
二手房资金监管两种方式
二手房资金监管一般分为两种:三方资金监管和四方资金监管。
三方资金监管
三方资金监管是指二手房买卖双方和银行完成的资金监管。流程是这样的:卖方在银行开户,买方将资金打入卖方账户,银行随后冻结这笔资金,直至房屋过户完成。由于目前各地二手房交易基本上全由中介机构参与,所以这种资金监管方式并不是主流。
四方资金监管
四方资金监管是指买卖双方、银行、中介四方共同参与的资金监管方式。它与三房资金监管的方式最大区别是,购房者资金并不直接进入卖方账户,而是进入中介机构在银行开设的专用资金监管账户。该账户必须在建委备案、由银行托管,只有在中介提供了房屋过户完成的相关手续,房款才会打给卖方。
从上面的流程我们也能看出,虽然该账户是由中介提供的,但该账户的资金全程由银行掌控,即使中介机构经营出现问题,购房者的资金也不会出现风险。
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