租房如何规避交易风险 专家建议中介“四步走”

在目前二手房市场上，许多交易往往因为有租约的存在而变得复杂，有时甚至快要成功的交易顷刻告吹。那么，中介公司该如何避免带租约房屋买卖的交易风险？专家认为，带租约房屋买卖并不以承租人已出具放弃优先购买权证明为前提，中介公司对此可按下列四个步骤操作就可化险为夷。

一、审查该租约中是否有承租人放弃优先购买权的相关条款。如果租约中已有约定，则无须要求承租人出具放弃优先购买权的证明。

二、如该租约中没有此类条款，承租人又不愿意出具放弃优先购买权的证明时，中介公司一方面应当要求卖方以邮寄挂号形式将房屋出售事宜和出售条件书面告知承租人，征询其是否愿意购买；另一方面应在挂牌后，将该房屋带租约且目前承租人尚未出具放弃优先购买权的证明等情况，如实告知买房者。

三、如有客户愿意购买该房屋，中介公司应在“房地产居间协议”、“房屋买卖合同”等一系列合同中特别约定三方面条款：首先是“承租人告知条款”，即约定由卖方在合同签订后的一定期限之前将房屋出售情况以书面形式告知承租人；其次是“合同解除条款”，即如果承租人在确定的合理期限之前主张优先购买权，则买卖双方的合同自行解除，双方互不承担违约责任；最后是“实质交易条款”，即如果承租人出具了放弃优先购买权的证明或者在一定合理期限之前没有答复是否购买，则买卖双方应在收到承租人放弃优先购买权的证明之日起或者在确定的合理期限届满后的几天内办理付款及过户手续。同时，为避免纠纷，中介公司应要求将该租约作为合同的附件。

四、买卖双方签定了《房屋买卖合同》后，中介公司应要求卖方按约将签约情况及内容再次以邮寄挂号方式书面告知承租人，要求其在合理期限内给予购买与否的书面答复。如果承租人在确定的合理期限内还是没有答复或答复不愿意购买，则买卖双方可以进入实质交易阶段，办理付款及过户等手续。

专家认为，中介公司如这样操作，承租人日后再主张其所谓的优先购买权就会缺乏法律依据。