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【年中总结】四大特征浅析盐城2017上半年楼市

来源:盐城房产网    2017-07-12     本站报道 小程序上看 收藏文章

2017年上半年对盐城楼市来说是一个疯狂的半年。春节过后盐城房价天花板虽屡次被打破,房价上涨却依然没有阻挡购房者买房的热情,部分楼盘的销控表上都是一片飘红的景象,房源紧张,房价上涨,2017年各区域板块中高价楼盘逐渐增多,其中超过1万+的房源更是比比皆是。在这半年里,有些人艰难地实现了他们的购房梦,有些人因为“高房价”余温和“一房难求”被拒之购房门外。

图:截止2017年上半年已出台收紧政策城市

纵观今年楼市,今年年初,全国开启了第二轮楼市调控,仅仅一个多月的时间,全国已有四十多个城市出台楼市调控政策,时至目前已有60多个城市加入调控行列。虽然盐城暂时还没有加入调控队伍,但对市场监管已经从严,相关部门在4月初明确指出,将严厉打击捂盘惜售、炒卖房号、哄抬房价等违规行为,由于目前楼市供求失衡,政府也有意加大宅地供应,从去年年底到今年上半年,已有多宗优质地块被挂出,后期或还陆续增加。

楼市供求失衡,土地市场高潮迭起,每一次土拍都引起市场极大的轰动,成交单价一次次刷新纪录,其中热电厂地块更是拍出“苏北地王”的称号;上半年河东土地市场表现一如楼市般火热,成交价格快速上涨,上半年主力供应/成交集中在河东及市区板块。


时间总是在不知不觉中流逝。一年已过去半载。在这上半年中,房地产行业都处于严厉的调控之下。随着一二线城市销售偃旗息鼓,房地产商又把目光投向三四线城市,使得这些城市热度高涨。

据房产网不完全统计,2017年1—6月市区新房总销量24140套,成交面积265万方,同比再创新纪录,多数房企交出了一份超乎想象令人满意的成绩单。

纵观上半年的楼市,可以用四个特征来概括。

第一,楼市整体处于供不应求的状态

2016年下半年以来,盐城房地产市场越发火热,供需矛盾日益突出,抢房热潮一次次的上演,部分项目的价格在短短的一年间翻了一番,6月前三周市场成交备案数据连续走低。

前不久,中梁·聚龙首府中海·万锦园,中庚·香城世家,凤凰汇·紫园" target="_blank">凤凰汇·紫园,碧桂园·珑悦先后在6月开盘,并在当天基本实现清盘,刚加推的房源,就被购房者们一扫而光,楼市供求失衡局面日益突出。

一般市场供应要适当大于需求,这样才算真正的匹配,而上半年住宅供求比达0.99,基本持平。虽然上半年有不少新盘宣告入市,但由于建设施工,办理预售等都需要时间,市区仍有段时期基本处于断供状态,比如4月,因为入市量少,住宅成交量从3月的2952套大跌至1732套。到了5、6月,不少项目陆续开盘,多人争抢一套房的现象仍然存在,摇号买房成了近期楼市的惯例 。

上半年市区新房上市量近2万套,其中主城区住宅供应15831套,但相对于旺盛的需求来说仍然是“饥不择食”。

2017下半年盐城楼市将有万达华府·大公馆、碧桂园、通银、德惠、京师·学院山等众多新盘入市,这将在一定程度上缓解市场供不应求的尴尬局面。这批房源入市将会填补盐城楼市供求的缺口,有望解渴庞大的一手需求。盐城下半年供需关系矛盾、部分区域缺货等现象或将得到缓解。

第二、销量继续走高,恐慌性购房蔓延

春节之后,盐城楼市再度火爆,“无房可卖”、“天价车位”、“涨价潮” 等充斥各大区域,购房者受“惧涨”心理影响,加速出手,出现“恐慌性购房”。上半年盐城商品住宅市场成交量为171.87万平米,成交价格大幅上升,5月起全市成交均价突破8000元,上半年成交均价环比上涨40.6%。目前疯抢属于盐城涨价段的回光返照,或许当市场出量增多,一切就会归于平静。


盐城楼市近十周销售走势图

楼市升温“势不可挡”,2016年下半年楼市火爆局面持续时间较长,按理说2017年的楼市应该回归理性,但是,上半年盐城楼市却开启了新一轮的狂热,住宅成交15949套,成交面积181万方,而2014- 2015年住宅年销量不过20-23万方。

这样的高销量背后有很大部分是受恐慌性购房的影响。在经历去年第四季度需求的集中爆发后,房价节节攀高 ,到了2017年这样的势头仍没有停止,一方面,随着房荒日渐严重,房价更是迈上了新的台阶,这是催动购房者不断入市的主要原因。今年土地市场热度更甚,堪比房价的地价,也让购房者频频出手。

第三、楼市购房依旧以刚需为主

面对大幅度上涨的中国房价,中央政府高调宣传“房子是用来住的,不是用来炒的”,以期引导主流价值观念抵制炒房客。2016年关于盐城房价增长原因的分析有很多,有人说是受到宏观政策的影响,也有人说是由于城市发展特点决定的,当然还有一个不可忽视的原因是地价上涨。房价上涨拉高了购房的门槛,很多人领到了第一张购房“门禁卡”。房价不停的上涨无疑又给众多购房刚需加了一道障碍。


上半年楼市住宅还是以刚需为主,从市场来看,现在改善住宅买的很火热,说明市场依旧有很多此类购房的需求,随着房价的全面上涨,留给刚需的板块越来越少。并且,在上半年入市的项目中,中大户型明显占据供应主力,最为热门的城南板块,已全面向改善靠拢,为数不多在售的小户型,受到了刚需的强烈追捧,但总价仍然不低。

第四、楼市掀起购房热,品牌房企受追捧

在房地产这个充满诱惑、陷阱的行业里,口碑和诚信是非常难能可贵的,这就要求开发商始终保持坚持的态度,以适应房产市场发展。2017年及未来,开发商能否做到坚持,不仅关系开发企业的未来发展,同时,也考验了开发商的诚信体系。那些品牌度高、实力雄厚的开发商所开发产品的品质都比较高,品质高自然就受到购房者的追捧。


上半年盐城商品住宅市场成交量为171.87万平米,其中恒大、金辉、悦达、中南、中梁5个项目就贡献了近30%,除此之外,6月底推出的中海·万锦园碧桂园·珑悦等楼盘,也基本售完,这就意味着上半年盐城楼市品牌集中度更高,而到了下半年,随着供求逐渐平衡,购房者有了更多的选择性,品牌房企的优势将更加凸显,市场环境就像大浪淘沙,那些安于现状,不注重产品品质的楼盘将失去竞争力,甚至会被淘汰出局。

面对楼市期中考,我们从以下几点总结上半年楼市及预测下半年的楼市走向:

1、全国各地政府“因城施政”,地方政策目前暂无重大举措,信贷政策收紧明显;

2、上半年大市场成交量较为稳定,由于市场因素、供需矛盾等原因,成交价格快速上涨;

3、上半年大部分板块供需矛盾突出,成交价格顺势上涨,随着近期新项目入市,下半年这一局面将有望扭转;

4、住宅市场下半年4季度预计将会再次迎来一波集中供应,“房荒”危机解除后,市场成交量价将可能走入稳定区域。

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楼盘名称均价时间
1佳源广场一房一价12月份
2凤樾府一房一价12月份
3悦达交投·玖玺台一房一价11月份
4招商蛇口雍华府一房一价11月份
5新城·云图时光一房一价11月份
6中海华樾一房一价11月份
7红星·海河湾天铂一房一价10月份
8合景汇悦城一房一价9月份
9黄山府(洲际逸品三期)一房一价5月份
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