租金涨幅远低于房价 下半年北京房租或持续降价

北京的房租在每年大学生毕业季都会趁机大涨一次，因为市场涌入显而易见的新需求。但据机构数据显示：北京房租在今年上半年放缓了前进的脚步。近5年，北京二手房房价年均上涨14.3%，租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。2017年以来，租金领先房价涨幅出现回落，目前，房价涨幅比租金高36个百分点，而受市场降温影响，今年下半年租金涨幅将持续回落甚至下跌。

北京租金涨幅远低于房价

某研究院统计数据显示：近5年，北京二手房房价年均上涨14.3%，租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点。从时间上看，租金的变动比房价更平稳，2013年、2015-2016年买卖市场活跃时，房价涨幅远高于租金。2014年下半年，市场下行期间，房价跌幅大于租金。2016年5月份之后，房价租金涨幅出现背离，房价与租金涨幅的差距明显扩大。2017年租金领先房价涨幅出现回落。目前，房价涨幅比租金高36个百分点。

根据成交数据，过去5年，北京租赁市场的租金水平总体呈现上涨态势，租金年均上涨6%。2016年北京成交的平均租金水平达到每月69.2元/平方米，比2015年上涨15.8%，比2012年上涨26.6%。

从月度看，2013年至2015年，北京租金涨幅总体呈现回落态势，2015年月度同比涨幅甚至出现小幅下跌。2016年开始，租金涨幅迅速扩大，年底涨幅达到24%。这是因为2016年整个房地产市场处于明显的上升期。2017年以来，租金涨幅快速回落，6月份涨幅为10%。

两居室租金下跌明显

据信息显示，租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中，降价房源约占挂牌房源总数的三成，多为4000-7000元的中低价房屋。尤其是两居室的租赁房源，租金明显出现了下调。

据数据显示：5月北京住房租赁交易房源中，两居室依旧是绝对主力，占比达52.7%，一居室和三居室及以上户型的占比分别是32.5%和14.7%。值得关注的是，各户型的租金价格表现却恰恰相反。数据显示：5月一居室的租金价格为4507元/套，环比4月上涨12.3%；三居及以上户型的租金价格6394元/套，环比4月也上涨4.2%；唯独成交占比最高的两居室的租金明显出现了下调，整体成交月租金为4256元/套，环比4月下降5.5%。

也正因为如此，不少房主感到了租金价格有所下调，但在整体租金统计上表现的却并不明显。据统计，从今年1月份以来，连续6个月北京的每月套均租赁价格都维持在4500元左右。

同时，据“麦田房产”统计数据分析，2017年北京地区租赁市场中，年龄集中在22-27岁“职场新鲜人”占比达21.1%，约79%有租房需求，有44.7%表示不会合租，其中28.8%选择独居。选择合租的“职场新鲜人”中，30.4%表示会和同学、朋友等熟人住在一起。

业主转售为租房源增多

除了租金的变化，租赁市场另一大特点是转售为租的现象越来越多。“卖不动就租出去，正好用租金还房贷了。”李女士的想法也是不少二手房房主的思路。调控之后，二手房成交价格开始松动，不愿意便宜卖的业主纷纷将房子投入租赁市场。

“孩子9月份就上小学了，托人进了西城区的一所名校，我打算把闲置的房子租出去，每个月6000元的房租用来补贴孩子课外班的学费。”方女士原本打算卖一套闲置二居室，但调控后二手房价格的松动，让方女士不愿此时出手，于是暂时搁置了卖房计划，将闲置房子出租。

转售为租的增多，一定程度上增加了可租赁房源，平抑了租金上涨的动力，也拉高了租赁成交量。据统计显示，2017年5月全月通过某中介达成的住房租赁交易量较4月增长27.05%，登记的租赁客户量较4月增长11.1%，市场上行趋势明显。而在6月，该机构租赁客户登记量同比5月再次上涨了5.7%。

分析人士表示，目前房屋市场由售转租的趋势增幅明显，房源增多，即便是房产投资客，也有不少人选择了出租来“以租养贷”。因此，受去年高基数和市场降温影响，今年下半年租金涨幅进一步回落甚至有所下跌。