“金九”该不该出手买房？看了这些楼市战报再说!

时间行进至2017年下半年，年初制定的买房目的实现了吗？

2017年上半年，是中国楼市调控发布最密集的时间，调控开启了“5限”时代：限购、限贷、限价、限售、限商。相比往年调控，本次调控周期最明显的是增加了“限售+限商”，这对房地产市场的投资投机造成了打击，成交频次和流动性进一步降低。

“金九银十”即将到来，传说中的限购政策在盐城未见落地，楼市却出现明显的两极分化。上半年盐城楼市住宅销量异常火爆，前7个月盐城房价虽然存在波动，但整体都呈上涨趋势。

盐城整体由卖方市场转变成买方市场

房价平稳上涨仍有潜力

据盐城房产网数据统计，8月盐城房价较7月仍有小幅度的上涨，特别是成交活跃的小区，房价较上月均略有微涨。

截止到8月份，7月的成交均价为9053元/㎡，环比上涨7.1%，同比去年7月上涨53%；整体成交价格破“9”，热点区域城南均价13780元/㎡，环比上涨36.1%，同比去年7月上涨113.5%，城东均价7971元/㎡，环比上涨2.8%，同比去年7月上涨60.3%。全市成交价格从去年7月开始一直呈现稳步上涨的态势，今年3月全面破“7”， 5月全面破“8”，6月城南破“万”，7月全面破“9”。

从这一系列的数据中可以看出，盐城的楼市仍然处于比较火热的状态。

有分析称，盐城房地产市场整体正处在转型和两极分化的阶段，房地产市场早已由原来传统的卖方市场转变成为买方市场。

客户需求在不断提高，想要突出重围，就要有差异化特征，而随着城市化进程的不断推进，名企大盘的全面覆盖，房企市场的竞争进入白热化阶段，品牌房企由之前的点状布局到现在各板块联动，单盘或小型房企对客户吸附力逐渐降低，大多数购房者追求名企高品质楼盘。

与此同时，随着城市化进程的不断推进，市区土地越发稀缺。楼面价和土地地价均呈不同幅度的增长态势。

2017年5月4号，碧桂园以727万/亩的价格将大星路火车站商圈一块地纳入旗下，该地块溢价174%。5月11号，保利地产又放了个“卫星”，以659.3万/亩的价格将河东景山中学南侧地块拿下，溢价148%；5月12号，恒大地产又在保利地旁边又以636.3万/亩将一地块收入囊中，溢价141%。5月17日，经过多轮角逐，江苏国强和中海宏洋分别以17950元/㎡ 和26750元/㎡的价格一举夺得青年路北侧和串场河小学南侧地块，溢价率分别为139%和115%。

2017年7月27日“土地争霸”，碧桂园有如破竹之势一连夺下盐渎、城西南三地块，一日之内落子三城，三地块分别位于开创路东、海阔路南侧，开创路东、海阔路北侧，东圣花园南侧 ，溢价率分别为75.2%、95.2%、74.5%。溢价都很高，这代表盐城的房地产市场的竞争会一直激烈下去。

房价飞涨与地王频出一向都是相辅相成的，两者相互促进相互推动。

2017年上半年盐城楼市成交的都是高价格地块，因此房价的上涨与之前高价格地块有很大关系。

当然，开发成本中，除了土地，其他费用如税费、工程费等都在增加，成本的增加必然导致盐城整体房价的增加。

区域成交排名—各板块持续热销

以城南傲居榜首，河东、城西南分列二三

7月各板块成交对比中，城南板块继续领跑，成交量22.35万㎡，占比为66.49%，销售量排名第一，河东成交量3.2万㎡，占比为9.42%，销售量位列第二，城西南成交量1.96万㎡，占比6.99%，成交量位居第三。由于7月城南多家楼盘集中签约，（如中海、凤凰汇·紫园" target="_blank">凤凰汇·紫园），促使城南板块成交量继续领跑。

住宅户型方面，7月住宅成交各面积段中，以100-110㎡、120-130㎡成交占比较多。100-110㎡的户型成交453套，占比16.75%；120-130㎡的户型成交424套，占比15.67%；说明客户需求多以品质刚需/功能改善为主。 目前市区项目多处于持销阶段，刚需盘较少。

土地供应方面，目前河东片区蓄势待发，开发的新地较多，是未来盐城楼市的主力供应区域。在今年已成交的19幅地块中，河东就成交了11幅，其中保利、恒大、碧桂园、中南等品牌开发商已相继入驻，河东的楼盘队伍在不断壮大，未来购房者不仅有更多的选择，同时还将拥有更优质的人居体验。

房贷利率暂无优惠

楼市信贷持续收紧

全国首套房贷款平均利率为4.99%，相当于基准利率的1.02倍，环比上升了2.25%；值得注意的是，随着楼市信贷不断收紧，房贷利率上行已成为银行的“集体动作”，超九成银行无利率优惠。

“不断收紧的房贷叠加房地产调控政策，约束房价上涨作用更加明显。”业内人士表示，“随着流动性收缩、银行负债成本上升，资产收益下行导致银行的收入及利润承压，再加上信贷额度的限制，银行逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率成为必然选择。”

此外，上调房贷利率会直接导致购房成本增加，无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房，此举确实可以起到抑制需求放量与为市场降温的作用。

不过，话说回来各地将首套利率大幅上调，紧跟着个人房贷开始收缩，房地产降杠杆已大势所趋。