谁的地盘谁负首责 房价调控地方主体责任挺在前头

全国两会闭幕24小时后，首份落实地方房地产调控的主体责任文件在大连亮相。

3月21日，大连市国土资源和房屋局发布《关于进一步贯彻落实房地产市场平稳健康发展通知》及其实施细则，同步出台限购政策以及限售政策，3月22日起开始执行。

与往年的用词略有差别，今年李克强总理在《政府工作报告》中关于房地产调控的用词，特别提到了“落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展”。

政府工作报告除了对于“房住不炒”的再次强调，同样也透露出“三不变”原则，即调控决心不变、调控目标不变、长效机制的方向不变，并为2018年楼市调控定下了基调。在差别化调控的大背景下，热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将严格调控，以巩固调控成果和强化市场稳定预期，三四线城市去库存政策仍将保持一定节奏，并将继续下沉。

这与以往政策调控的单一性以及从上至下的“一刀切”有所不同，长效机制正在快马加鞭建立，这也正在考验地方政府决策者的智慧。

2016年以来，以北京“9·30”调控为号角，从北上广深一线城市到二三线城市都经历了一波密集的调控。“全国调控看北京”，截至2017年12月底，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次，从商住限购、二手房交易、信贷、融资等多方面立体化调控手段显现威力后，以北京政策为范本，全国在2017年年内累计超过100个城市以及相关部门(县级以上)发布了房地产调控政策，业内统计的政策发布次数超过250次。

从4句话到5句话的变化

全国人大代表、中南集团董事局主席陈锦石注意到，与十九大报告中对于房地产的表述相比，今年的《政府工作报告》多了一句话：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”“落实地方主体责任”这个提法第一次写入中央文件中。

这句话并非新的提法。去年11月21日,住房和城乡建设部会同国土资源部、央行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会期间就曾提到，进一步落实地方调控主体责任,坚持分类调控、因城因地施策，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性、稳定性，切实防范化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展。

这次会议的背景是贯穿去年11月住建部、国家发改委的“联合体检”，重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安房地产市场进行交叉检查。从检查结果看，虽然在限购的总基调下楼市基本保持平稳，但是个别城市房地产项目利用当地政策的“盲点”，恶意哄抬房价、诱骗消费者争购。

当时住建部给出了各地需因地制宜，对症下药的“药方”。随后，各地开始探索建立地方性政策机制，在相关部门对各地住房、土地和金融市场监测的基础上，分别做出风险提示或启动调控加码措施。

去年年底开始，这种差别化的调控范围从一线、二线城市扩展到三四线城市，参与城市超过百个；调控的手段有限购、限贷、限价、限售、限商等，层出不穷；调控的对象也从开发商延伸到了中介机构，二手房业主。

例如1月5日夜间，兰州市有关部门发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，《通知》中对兰州市不同城区的限购政策作出了区分。

千里之外的南京市2018年新出台的1号文件也将重点放在了住房上。这份名为《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》为相关人才在南京实现安居开了不少绿灯。

合肥市国土资源局紧随其后也在对12345群众咨询的回复内容中表示，“商品房应由开发商自行定价，且2016年11月份之前出让地块不限价”，这也被部分媒体解读为是“合肥限价放开”。

《报告》定调差别化调控加速

尽管去年年底以来部分城市逐渐探索分类调控的措施，不过在总基调尚未出台前，这种“摸着石头过河”的尝试也曾一度被解读为楼市松绑的迹象。

从彼时观点来看，一方认为定向调控是为人才松绑房地产调控的政策，但所谓的人才定义较为宽泛，具有基数比较大的群体，因此，可以理解为部分程度上为楼市调控政策松绑；另一派则认为，这是针对人才的定向政策，也是落实中央有关分类调控的精神，不能理解为具有普遍性意义的楼市松绑。

现在从今年《政府工作报告》来看，再提“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，也意味分类调控并没有突破严格的楼市调控政策“红线”。

3月19日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在两会部长通道上更是明确表示，“下一步将深入贯彻落实十九大精神，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’，加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场的平稳健康发展。要坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性和稳定性，进一步夯实地方政府主体责任，加快建立多主体供给和多渠道保障，坚持租购并举的住房制度。”

大连的差别化调控政策在两会之后率先出炉，紧随其后包括上海、沧州、淄博等地政策也陆续出台。

其中大连根据本身实际情况，将热点片区中山区、西岗区、沙河口区及高新园区列为限制区域，实行住房限制性政策。

在上海，针对居民过高的购房杠杆问题，从4月1日起，各大银行将调高房贷利率，最低优惠从9折调整到9.5折。目前，上海市面上首套房贷利率最低是9折，不过，从4月1日起，各大行将调整房贷利率，最低9.5折。

作为三四线城市代表，阜阳市阜南县则由县人民银行牵头协调各家商业银行，依据有关金融信贷政策，制定相应措施，对购买第二套、第三套住房的家庭，加强购房信贷管控力度，以扶持刚性购房需求，限制投资、投机性购房。

地产商，你的应变力行么

短期，各地试探性进行改革。长期，因地制宜政策深度推进，对城市执政者的能力提出要求，对房企的理解能力与改变力也提出要求。

尤其是在各地调控手段中处于核心的融资管控方面，由于从根本上限制了流向房企的现金规模，这对以资金支撑的开发销售滚动模式提出了挑战。

今年以来，银监部门针对违规输血楼市已经给商业银行开出10张罚单。1月9日，中信银行厦门分行因部分个人贷款资金违规挪用并流入房地产市场被罚款25万元；1月23日，北京银行(601169,股吧)上海分行因某同业投资资金投向项目资本金不到位的房地产开发项目等原因被要求责令改正，并处罚款50万元。

房企资金面也在收紧。国家统计局数据显示，1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。

一些企业想出了应变工具，试图任命具有金融专业背景的高管来拓宽融资渠道。

3月21日，佳兆业集团公告重要人事变动，张建军获委任为公司执行董事及副主席，自2018年3月20日起生效。加入佳兆业前，张建军在银行系统任职逾20年，曾担任中国人民银行深圳市中心支行行长、国家外汇管理局深圳分局局长，亦有在企业担任首席经济学家的履历。

此外，万科今年升任具有建行背景的祝九胜为集团总裁；而恒大集团也不惜千万年薪揽得清华大学经济学博士、曾在国研中心工作过的任泽平为研究院院长。

在住宅领域的调控高压继续坚持的另一边，租赁、共有产权、集体土地入市等长效机制也在渐进跟进，这既是贯彻“房住不炒”，也是削弱住房投资属性，让溢价慢慢损耗和楼市温和回调。

2015年首次提出建立购租并举的住房制度以来，租赁住房市场每一步发展都受到极大关注。尤其是2017年，关于住宅租赁市场的利好消息不断，一系列政府与市场的联动推动了住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。

但是同时，开辟租赁业务意味着更大的先期投入和更慢的资金回报，这依然考验的是房企的金融能力。