小产权房清理大幕将启 占全国住房面积超四成

饱受争议的小产权房试点清理或将掀开大幕。

在全国工商联房地产商会理事陈宝存看来，此举并不能解决市场上小产权房的种种弊端，让其补交土地出让金，逐渐向保障房靠拢或许将是其身份“合法化”的一条出路。然而，对于建筑标准和保障房完全不同的小产权房建筑模式，其“转正”之路又绝非补交出让金那么简单。

价格优势

国土部门不完全的统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已经达到66亿平方米，近年来小产权房存量逐年增加。

“尽管没有统一的数据，目前北京地区的小产权房面积已经占所有住房面积的20%，而且从全国来看，北京和其他城市的小产权房并无很大的区别，粗略预算，目前小产权房的规模已经占去四成。”中国房地产协会副会长陈国强如实分析。

在陈国强看来，小产权房最大的吸引点就是价格优势，“相对国有土地上的商品房，小产权房价格更低，一般只有商品房价格的三分之一，有的甚至低于经适房的价格。”而在房价趋高不下的情况下，相比单价上万的商品房，这些小产权房一定程度上成为购房者首选。

从现有数据分析来看，小产权房主要集中在大中城市城乡接合部、城中村、旅游景区和休闲度假区等郊区，种类繁多，情况复杂。“因为没有土地出让金、契税和各种税费，小产权房在购买的时候既方便又便宜”，而且这种“方便”还包括不受对购买人群条件的限制。

但在高房价的趋势下，购买人群住房郊区化的现象明显增加，中心城区也开始关注小产权房。中国指数研究院院长莫天全在接受《中国经营报》记者采访时认为，小产权房是经济发展过程的产物，虽目前存量很大，但并没有涉及不安定的因素，当前关键的问题是要引导小产权房向合理合法的角度发展。

国土部在召开的一次新闻发布会上也表示，2012年将开始试点治理小产权房，为下一步大规模的清理做准备，同时在调查研究、清理试点和执法监察、严格防范、不让小产权房继续蔓延等方面同步推进。

莫天全强调，尽管政策上态度已经很明朗，但是目前建设在集体土地上的“小产权房”仍然没有得到国家认可的房产证，这样上市交易很难受到法律的保护。

协议模式

事实上，许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。“管理模式上大多是采取协议模式，即开发商通过和镇政府或者村政府进行利益协调，双方达成合作默契，以类似开发商的背景进行开发，和公开的土地招拍挂方式相比，这类土地省去了很多环节，主要由当地镇政府或乡政府和开发商自行商议。”陈国强告诉记者。

一般来说，开发商主要集中在一些中小型公司，因为没有土地出让金和各种税费等条件的限制，这些小产权房在后期市政配套方面远没有商品房做得完善。然而，即便如此，小产权房还是突破了购买人群的限制，“规定只有在该区域具有宅基地资格的农民才能购买，但是现在市场上很多中心城区的人也开始购买。有些还买了好几套，甚至有为将来养老准备的，这也为小产权房的存在提供了一定的市场。”业内人士告诉记者。

但这种庞大的市场需求，以及协议开发管理的模式也为未来埋下了隐患。

记者了解到，小产权房的流通转让目前存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，并不具法律性质，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。而这种隐患的存在直接影响关系着小产权房的清理。

对此，陈宝存坦言，虽然国土部门已经发文清理，目前来看，清理的方式应该多样化，对已经成型的，大规模高端住宅来说，拆除的可能性很小。否则大规模拆除带来的村民安置将影响社会稳定，“除非严重影响国家和城市的统一规划，对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权”。

“小产权房影响政府收入，扰乱市场秩序，目前清理只是为了保证增量不要上升。如果不能实现税收和土地出让金的合法化，就意味着土地收购储备方法的失败，对政府而言，补交土地出让金使其合法化只是一种途径。”某专家说，就像没有准生证生孩子一样，交了罚款仍然能上户口。

但专家并不赞同把小产权房引向保障房，专家认为，小产权房的建房标准和配套标准都没有达到保障房的要求，后期可能存在很多质量问题。当前应防止个别地区因为保障房项目没有完成任务，而用小产权房充数的行为。

重庆和上海房产税试点已实行一年有余，近期湖南、湖北、广州和深圳等地陆续传出将接棒试点房产税。

如果要扩大房产税的试点，首先自然要评估重庆和上海试点的效果和经验。然而，受2011年限购令、紧房贷等严厉政策的同步作用，要准确评估过去一年多的房产税试点效果显得尤为复杂。多位专家都认为，无论是对楼市成交量还是房价而言，房产税试点的影响都相当有限，即使是从其创造的税收收入来看，相对于重庆和上海两地的财政收入，房产税带来的收入也少得可怜。

那么未来房产税试点上可能会有哪些变化呢？财政部科学研究所所长贾康告诉本刊记者，“未来试点的城市不会简单套用沪、渝的房产税征收模式，还得结合具体地区进行一些具体设计。不过，在房产税试点的改革推进过程中，有一些基本的问题将始终不变，比如房产税必定要涉及到一些消费性住房。”

房产税试点收效甚微

财政部部长谢旭人在2012年两会期间曾指出，“沪、渝房产税试点改革进展还是比较顺利的，因此现在正在积极总结两地试点经验，并在此基础上制定方案，适当扩大房产税范围。”

也许进展是“比较顺利”的，要确切界定房产税的效果也比较困难，但从楼市成交量、房价和创造的税收收入来看，房产税试点的效果相当有限。

中国指数研究院上海研究总监陈延彬向记者表示，相较于同期进行的限购等措施，房产税对楼市需求的影响着实相当有限。“上海房产税的征收模式是紧跟交易行为，新购住房后才对其存量房进行核定征收房产税，而如果没有新购住房，即便已有多套住房也不征收。理论上讲，房产税试点对于打击投机和投资有一定的作用。但是，始自2010年的限购，2011年更加严厉，在一定程度上削弱了房产税的作用。”

由于限购，市场上的投资需求基本上被抑制，刚性需求和部分改善需求是成交主力，而这部分人群多数不满足房产税征收范围，或者因为面积扣除征收有限。房产税对短期的房地产市场调控影响有限，左右目前市场的调控措施仍然是严厉的限购和限贷。

从对房价的影响来看，房产税作用甚微也是各界人士的普遍共识。

安信证券分析师柳世庆指出，对于上海等大城市，房地产更可能作为资产配置的选择，一个极端状况就是买了房子之后长期空置，无任何租金收入。在这个背景下，除非投资者的风险偏好本身发生急剧改变，房产税对于房价的影响未必会很大。

贾康也曾表示，房价并不会因为局部试点应声而落，房产税的开征并不能改变中心区域不动产上扬曲线，只会使曲线斜率降低，不会频繁大起大落，而对社会生活产生负面冲击。

尽管不少财税学者和官员寄望于房产税的开征能逐渐取代卖地收入，进而成为地方财政主要财源之一，但至少从过去一年的征缴情况看，现实离理想还很远。

以上海为例，陈延彬表示，2011年上海房产税实现税收73.7亿元，同比2010年增加了18.3%；但由于个人住房房产税目前尚没有入库额统计，因此房产税的增加主要是原先已经在征收的营业类房产的房产税收入增加所致。而个人住房房产税的税率较低，并不足以造成整体房产税收入大幅提高。

海通证券房地产分析师侯凌中根据2011年上海全市住宅房产成交金额（约1830亿元）测算，2011年上海可征收的个人住房房产税总额应低于3亿元。相较于上海政府2011年3430亿元的财政收入或1510亿元的土地出让金收入，房产税带来的财政收入都是杯水车薪。

尽管房产税改革的推进目前尚未出现令人振奋的成绩，但不少财税专家仍对其长期可能给财税体制带来的变革寄予厚望。贾康曾表示，房产税的改革将产生四方面值得肯定的直接效应，一是增加直接税比重，降低中国中低收入者的“税负痛苦指数”；二是将会为地方政府提供支柱税种，解决中国地方税体系不成型的问题；三是促使正在实施的房地产调控体现应有的治本水准；四是有利于优化收入和财产的再分配机制，抑制收入差距的扩大。

或扩至存量房产

尽管如此，对于下一步房产税试点的模式仍有迹可循。

从目前上海、重庆两地实施的房产税试点方案来看，除重庆将个人拥有的独栋商品住宅纳入征税范围外，对于个人住房征收的房产税均不对存量房产征税，这可能大大限制了房产税的作用。

一向冲在改革前沿的广州近期动作频频，4月1日即将上线存量房计税系统。据媒体报道，广州市房地产中介协会会长廖俊平在《2012广州房地产市场蓝皮书》发布会上透露，4月1日起广州要上线存量房（即二手房）计税系统，改变原先委托房地产登记部门课税的方式。一旦开征房产税，存量房计税系统也可用于计征房产税。

无论房产税的下一个接棒者是否是广州，华泰联合行业分析师郭春燕表示，未来房产税试点都将向全国一、二线城市继续推进，个人住房存量房征收、小产权房征收可能成为趋势；而如果未来地方政府开始对个人存量房也实行征税，那么这个规模相当庞大。