说说买房那些事儿 申请公积金“八步”走

应该怎样买房，什么时候出手买房，成了许多购房者必须面对的问题。天津中原市场数据研究分析中心市场研究员张玉称，经济学上有句话叫作“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品”，因此“只买对的，不买贵的”，对普通自住型买家来说，是一条十分适用的经验。自住型购房者更应该确认什么是“购房良机”。

政策对市场反应都有滞后性，一般调控政策的效应显现会在政策出台后的2个至3个月内，这2个至3个月称为市场效应蛰伏期。由于未来房地产价格走势的不确定性，部分房东会选择在这段时间降价抛盘，一些性价比较高的楼盘会浮出水面。因此购房者只要留意就可以利用时间节点巧妙淘房。另外，营业税从2年延长到5年，使部分投资客锁定长线投资。寻找优良的投资产品成为投资的保障。其中越符合地段、地铁和地标的“三地”条件的房源，投资回报越明显。从现在二手房交易情况来看，目前购房最好能选择有租赁市场支撑的区域，其房产抗跌性较强。在这些物业周边，交通便捷，并形成一定的居住氛围，特别在商务区3至5公里生活半径内的房子，出租极为容易，这样的房子不管是租金收益还是出售都相当有保证。

分清小产权大产权

天津中原市场数据研究分析中心市场研究员张玉称，小产权和大产权的区别最通俗的解释就是买的房再转让时不用再缴土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。

严格来说，小产权二手房包括：已购公房、乡产权房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。对于已购公房来说，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%，就可以等同为商品房上市出售；乡产权房归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度；对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。

目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：住宅用地，产权年限是70年；综合用地，产权年限是50年；商业用地，产权年限是40年。70年产权房就是我们所说的住宅，人们购买这类房源就是为了居住。大家通常看到的塔楼、板楼、花园洋房、别墅，90%以上都是住宅。此类小区的土地用途就是住宅用地，使用年限为70年。50年产权房就是我们通常所说的办公楼和工业用房，由于种种原因，人们把它当做住宅使用了。50年产权的房源在查阅销售许可证的时候就能看到区别，它所在的小区被划分为非住宅小区，在土地用途这一项填写的是“综合”，土地使用期限为“综合50年”。

申请公积金“八步”走

购买二手房申请个人住房公积金贷款，有以下几步流程。

第一步：贷款咨询

向贷款银行咨询，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》：由房屋买卖双方及配偶(单身出具民政局婚姻状况证明)，持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。

第二步：提交申请

1、《二手房个人住房公积金贷款资料夹》；

2、所购房屋估价报告书；

3、买卖双方签订的《存量房购房合同》；

4、原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》(原件及复印件)；

5、卖方开户存折；

6、买卖双方夫妻的身份证、户口簿、结婚证(原件及复印件)，单身职工提供民政局婚姻状况证明。

第三步：签订借款合同

贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。

第四步：交易过户

房屋买卖双方到房产局办理交易过户手续。

第五步：办理抵押

由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续，并领取《房屋他项权证》。

第六步：贷款发放

由公积金中心将贷款资金通过贷款银行直接划转到卖方开具的存折帐户内。

第七步：按月还款

贷款发放后次月，借款人按《借款合同》约定的每月多少日之前按时偿还贷款本息，直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜台办理还贷结清手续。

第八步：注销抵押

借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。