房地产“新常态”:既不疯也不崩盘！

12月12~14日，由《中国企业家》杂志社主办的2014中国企业领袖年会举行。年会上，中国商界的领袖和精英人物针对当前经济、企业创新、变革与转型等话题上演了一场头脑风暴。

比如万达集团董事长王健林提出，中国房地产既不可能像最近的股市那样成为“疯牛”，也不可能崩盘；比如格力集团董事长董明珠直言无忌的话语“一个偷别人东西的企业能称为伟大企业？”；再比如互联网餐饮做得风生水起的雕爷牛腩创始人称不伺候低端消费者———你可以不接受他们的观点，但你一定不能忽视他们的见解。

又逢年末，商业评论将不定期推出“商界领袖盘点2014”栏目，希望为读者呈现企业家们所思所想的是什么，又能为我们创业、理财提供怎样的帮助，敬请关注。

今天我演讲的题目跟中国经济息息相关，叫做房地产的“新常态”。因为时间的关系我只讲三点。

第一、房地产进入“新常态”。习近平总书记今年提出了中国经济进入“新常态”。作为中国经济支柱产业之一，房地产显然也进入了“新常态”。从2013年下半年开始，房地产进入一个新的调整期。2014年同比的销售面积、销售额都有所下滑，为此行业内唱空的人也越来越多。但我觉得房地产目前这个情况才是真正的“常态”。2006年以来的几年，实际上多数是处在非正常的时期。之前做房产开发你首先买地要买对，设计要合理，定价也要差不多，还得会吆喝，房子才能卖出去。但2006年特别是2008年4季度以后，房地产就像进入“疯牛”状态，卖房子就像卖白菜一样，这其实是不正常的。我从业近30年，恰恰觉得进入2014年的这个态势才是正常的、可持续的。

第二、对行业不能再抱有不切实际的幻想，原因有三：首先，整体行业呈现过剩；其次，要看在建量和销售量，经过房地产业20多年的快速发展，在很多地区已经略微出现供大于求；再次，行业不可能再有高周期，可能业内还有从业人员在幻想，经过一两年调整，再加上货币政策的刺激，兴许2015年下半年会不会再回去，再呈现高潮。这种想法是不切实际的，我判断中国的房地产行业还是会继续往前走，但不可能再呈现前几年那种“疯牛”状态。

第三、房地产也不会崩盘。中国房地产行业的规模如此之大，所以崩盘的可能性是不存在的，我们行业的杠杆率也没有那么高。另一方面，我们还有最大一个利好，即城镇化率水平还比较低，只有52%多一点，所以我们还有发展的空间。

在加快转型升级的目标之下，房地产企业不会再走大规模开发、快速增长的老路。过去中国房地产企业，包括万达自己，所做的主要是不断扩大规模、不断的加快增长来获取更大利润，今年卖500亿，明年卖600亿，靠这个模式支撑股价，或者获得一份漂亮的报表。随着经济增速的放缓，这种模式绝对不可能持续。前几天我看到媒体热炒绿地、万科谁会成为老大？其实我个人认为，这类炒作没有多少实质意义。销售额仅仅是一个规模的判断，它不能代表企业可持续发展的一种方向，也不代表企业利润实质性的增长。

所以，我在想，从事这个行业的人也要好好想一想，绝对不能再走传统的路子。怎么弄呢？就是要抓住当前的时机转型。研究世界上主要的发达经济体，你会发现任何一个国家的任何一个行业很难保持超50年的持续繁荣，一般最多三四十年。像房地产业，当城市化进程到70%或80%，行业就进入瓶颈，规模要开始萎缩了。行业会存在1000年，500年，但今后从业人员会大幅减少。

有人说，房地产业黄金十年过去还有白银十年，且不说是黄金还是白银，但我认为留给大家最后转型的时期也就还有十年罢了。行业的从业者可能都不希望自己的公司只活几年、十几年，都希望成为百年企业。那要怎么办呢？就用最后这十年左右的时间积极转型，否则真正到了瓶颈期，真到了城镇化率达到70%左右，城镇化基本完成，届时可能机会就没有了。