办公疲软商铺价跌 广州二手商业靠外围

据统计数据显示，2014年12月广州住宅和商铺齐齐创出有记录以来月度历史次高，仅低于2014年11月。其中住宅未售套数为142469套，未售面积为19057623平方米，继续蓄力向15万套和2000万平方米进军。而商铺未售套数为36885套，未售面积为8139998平方米；写字楼未售套数为41525套，未售面积为5881181平方米；车位未售套数为227279套，未售面积为6683474平方米。而2014年12月广州写字楼成交均价仅为13778元/平方米，创出有记录以来的月度历史新低。

记者了解到，不仅是一手商用物业的库存量大价格走低，在广州二手商用物业的走势也并不明朗，市场波动非常明显。去年广州二手商铺市场价格出现明显下滑，而办公商用物业也出现了疲软的状态，但外围区域成交活跃。

二手商业物业量升价跌

2014年受经济走势影响，市场波动明显，但楼市政策利好频频，年底放松信贷后又迎降息利好，市场信心不断增强。二手商业市场散售及批量成交活跃，其中以中心城区成熟商圈的专业市场及购物中心散售多，但同比明显下滑，外围区域传统商铺成交及大宗交易增多，助推2014年全年二手商业市场量升价跌。

据中原研究部监测数据显示，截至2014年12月31日，广州全市二手商业物业网签5196套，网签面积36.63万平方米，同比上涨2%；总体网签均价16905元/平方米，同比下跌4%。二手商业成交仍集中在中心区域，2014年二手商业成交占比44%，但除越秀区外，其他各区同比2013年均有所下滑，主要增长来自外围区域，量价齐升。

2014年1月初始，一些散盘及传统商铺较为活跃，外围区底层铺也很受投资者青睐。5月、6月、7月为全年集中成交期，其中番禺区一栋商业酒店近3.5万平方米及一购物中心约0.72万平方米批量网签，助推6月达到2014年月度成交最高量。同时番禺区全年二手商··业成交活跃，无论散盘还是批量，均有不错成交。

价格方面，2014年二手商业市场成交均价受成交物业性质影响波动，其中4月、8月价格高峰均为中心区底层商铺批量成交且献量献价；其中8月，中大商圈日之泉纺织城、岗顶 南方数码都荟( 详情　团购 点评 )、富力盛悦居等专业市场成交活跃，助推8月成交均价全年最高。2014年外围以社区商铺成交为主，大批量物业成交为亮点，中心区以成熟商圈专业市场铺面散售居多，整体均价走势仍受中心六区影响。

外围二手公寓写字楼活跃

2014年广州楼市住宅市场仍继续限购限贷，一手办公市场转接许多投资需求。二手办公市场则受此影响，无论市场对写字楼需求还是投资者需求都疲态显现，2014年全年二手办公市场呈现量跌价升，二手公寓同样活跃是亮点，成交均价坚挺仍依靠成交结构影响。

2014年二手办公市场成交呈现量跌价升。受整体经济形势和楼市政策影响，2014年市场对写字楼需求仍略显疲软，写字楼项目成交虽有所减少，但成交仍集中在抗跌性较强的中心区域，助推二手办公市场均价的平稳上扬。

据中原研究部监测数据显示，截至2014年12月31日，广州全市二手办公物业网签1474套，网签面积16.93万平方米，同比下跌36%；总体网签均价15208元/平方米，同比上升16%。

一手公寓市场的火热带动一手办公市场的成交畅旺，这也挤占了二手市场的部分需求。从成交情况看，中心区成交量下跌幅度最大，而中心区二手办公物业均以写字楼成交为主，这也一定程度上反映。而外围区域二手办公市场亦较为活跃，也表明外围区域的办公需求渐渐显现。

2014年二手办公市场全年成交较为平淡，相比一手办公市场公寓的突出贡献，二手办公市场则以写字楼成交为主，2014年二手公寓成交约占二手办公成交的27%，但同比2013年增长近3倍，市场表现活跃，其中9月、12月均有二手公寓的批量成交贡献。12月天河区一办公楼成交7层约1万平方米非甲级写字楼，同时越秀、白云若干二手公寓活跃贡献，成就本月二手办公压轴全年。

价格方面，主要受成交物业情况影响，外围区办公物业成交只献量不献价，2014年全市二手办公成交均价仍主要受中心六区成交结构影响，全年波动趋势相近。文/图南方日报记者 蒋劲劲