降息为何没带暖中国楼市 叶檀：“看上去很美”

12月1日，某研究院数据显示，2014年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为10589元/平方米，环比下跌0.38%，为连续第7个月下跌，跌幅缩小0.02个百分点。同比方面，全国100个城市住宅均价较去年同月下跌1.57%，跌幅较上月扩大1.05个百分点。

推出降息举措后，期间市场稍有回暖。但降息没有也不可能出现房地产市场大幅回暖。

贷款利率下降0.4个百分点，对价格敏感的刚性购房者有利，但对习惯于高收益的投资者缺乏吸引力。如按房贷100万元20年、原房贷基准利率6.55%计算，20年等额本息还款的月供利息为7485.2元，降息后月供降至7251.12元，每月仅减负234.08元。

目前，包括各大行在内，存款利率已经上浮到顶，可见在金融脱媒的情况下，银行的存款成本没有下降。

事实上也是如此，利率下降后各银行房贷利率变化不算大，除了北京、上海等地有最低至85折的贷款，其他如重庆、成都等大城市，房贷利率最低9折，最高为基准利率的1.05倍。

并且，对首套房贷打折的银行通常对是否使用公积金有严格规定，银行的“廉价资金”并不好拿。这对于刚性买房者而言，购房意愿必然受到影响。

对于富裕群体来说，追求的是投资回报率，投入房地产市场最大的风险是资金沉淀难以兑现，以及未来的房地产税。12月1日，高盛中国在2015年宏观经济及A股策略会上预计，明年有4000亿资金从楼市转向股市，相当于流通市值的3%左右。

确实，富裕群体仍然在购房，但他们或者钟情于庄园，或者到境外投资。至少目前，投资者对楼市还是比较谨慎。

降息与释放基础货币不是同一个概念，降低名义利率不可能压低实际利率，降息对负债率高的大型基建项目、大型公司有好处，对于中小企业、房地产等好处不多。种种现象表明，降息之后的楼市回暖，目前来看还是“看上去很美”。

房地产是否就此沉沦?未必。原因就在于高负债率，以及信用抵押品或多或少与房地产相关，中国去杠杆化如果去到房地产大幅下降，债务风险就不是可能而是现实。

财政部、国家税务总局近日宣布，从11月29日起调整成品油等部分产品消费税，这是自2009年成品油税费改革后首度调整成品油消费税。全球原油价格下降，中国大量进口原油，但成品油价格保持稳定，实质是通过改革让实际价格保持稳定，以免陷入紧缩区间。

房地产同样如此，作为中国最重要的税收来源，房地产市场保持稳定是避免紧缩之路。