指南：如何购买两年以上住房出售免征营业税

财政部出台新政,购买2年以上普通住房销售免征营业税。这一利好政策的宣布,将会促进二手房市场成交量的大幅攀升。 

那么,如何办理购买超过2年住房对外销售免征营业税呢?对于普通住房和非普通住房的标准又是怎样划分的呢,以及其他办理手续又有何规定呢? 

问题一:办理免税的具体程序 

《国税发[2005]89号》规定:纳税人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料,向地方税务部门申请办理免征营业税手续。 

地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准,比如重庆市利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息,对纳税人申请免税的有关材料进行审核,凡符合规定条件的,给予免征营业税;住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的,一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。 

问题二:普通住房和非普通住房划分标准 

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发﹝2005﹞26号),住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下为普通住宅,反之为非普通住宅。各省、自治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 

而重庆市划分的具体标准为:住宅小区建筑容积率1.0以上,单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下,实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房,有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房。 

问题三:购房时间如何确定及其他相关税收管理规定 

根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)房屋的成交价格是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。契税完税证明上注明的时间是指契税完税证明上注明的填发日期,纳税人出具的房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。个人通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的,适用国税发[2005]89号的有关规定。根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。 

而重庆的购房时间以契税发票时间为准。