中国版“两房”被重新拾起 加速楼市去库存

中国银行间市场交易商协会本月15日发布《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》公告，被称为中国版“两房”。事实上，去年央行和银监会联合发布930新政的同时，也曾提出住房抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Security，下文简称MBS）等金融衍生工具概念。国内MBS政策自美国次贷危机后处于停滞状态，这两年开始重新受到关注。

中国银行间市场交易商协会是银行间市场的自律组织，央行为其主管部门。业内人士认为，此次指引由协会首次发出，旨在试探市场反应，如果市场反应良好，央行可能会采取进一步措施。MBS有助于盘活银行资产，使其有更多资金用于新增房贷，有利房地产去库存。

机构预计未来5年发行4-6万亿MBS

此次中国银行间市场交易商协会发布的指引公告显示，“个人住房抵押贷款资产支持证券，是指在中国境内，银行业金融机构作为发起机构，将个人住房抵押贷款信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行收益证券，以该个人住房抵押贷款所产生的先进支付资产支持证券收益的证券化融资工具。”

根据指引要求，受托机构应披露发起机构个人住房抵押贷款至少十年的完整数据，经营不足十年的，应提供自开始经营时起的完整数据。

上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉中国经济网记者，过去银行给购房者贷款后，按揭贷款期限有的长达30年，这使得商业银行资金回收速度慢。现在基于MBS，能够让投资者来购置此类证券，有利银行贷款资金收回，房贷资产最后转变为MBS证券，利好资金期限结构调整。

中国经济网记者从同策咨询研究部报告中了解到，美国MBS从1980年开始，发展到2007年最高峰时期，27年时间从111亿美元跃至9.3万亿美元。目前国内MBS还处于起步阶段，迄今为止，国内商业银行仅发行了3笔MBS，分别是建元2005-1、建元2007-1和邮元2014年第一期RMBS，我国MBS余额为138亿元人民币。

截至2014年6月，我国购房贷款余额为10.7万亿。不过，同策咨询研究部总监张宏伟告诉中国经济网记者，从安全性考虑，只有选择优质房贷资产进行证券化，而这其中只有不到一半为优质房贷资产。

张宏伟预计，2015年上半年MBS会逐步推出，未来一到两年内会加速推进MBS，预计未来5年发行4——6万亿MBS。

鉴于美国经验，同策报告预测中国MBS于2015年以后加速推出，预计2020年住房抵押证券化率达到25%——40%，2025年达到50%，达到美国成熟市场水平。

MBS有利楼市消化库存

一般来说，住房按揭贷款占压了大量银行资产，期限一般在5——30年，流动性非常差，导致银行信贷资产周转率极低，资金使用效率不高。业内普遍认为，中国版“两房”开闸有利于信贷环境宽松，撬动10万亿房贷资金，但同时也要吸取美国MBS速度过快、规模过大的教训，严防房地产金融泡沫风险。

“MBS会和传统的按揭贷款做风险隔离，相当于两笔业务，直接关联不大。即便购房者违约，也不会影响MBS产品的收益率，因为迫不得已商业银行自己会贴息。”严跃进说。

张宏伟表示，MBS对楼市来说是利好消息，将有利于消化库存，调节市场供求关系，也促使中国未来3——5年市场逐渐走向供需平衡。