政策红包效应下的楼市升温

去年“9·30”、今年“3·30”、接连降准降息以及近期公积金松绑，系列政策“红包”对楼市的效应正在持续体现，并呈现逐渐加强之势。

以北京为例，在刚刚过去的端午小长假（6.20-6.22），北京商品住宅共实现成交808套，成交面积8.54万平方米，环比五一小长假分别大涨149%、177%，而同比去年涨幅更是高达218%、182%，这一成交量还创造了近3年端午小长假的新高。在此之前，6月上半月，北京新房与二手房合计住宅签约12617套，环比上涨14.3%，同比涨幅达到152%，其中，二手房住宅签约套数达到了8974套，创造了同期2013年3月来的最高点。

今年年初，一位业内营销大咖告诉记者，在政策对市场改善需求的鼓舞之下，“换手”成为今年楼市的关键词。该人士所负责的豪宅项目中，不少买家先卖掉自己手里的一至两套住房，再去新房市场购置一套更大更对的新宅。

于是，大量的新增挂牌出售房源率先带来了二手房市场的活跃和升温。随之而来的是，资金开始涌入新房市场，拉动新房市场的成交量呈现上升趋势，尤其是中高端改善市场出现供需井喷。

中原地产的数据显示，今年前半年，北京单价10万元以上住宅累计签约已达到129套，即使剔除1月盘古集中签约的96套，也第一次突破了30套的历史纪录。不仅顶豪创新高，6万元以上高端住宅成交也突破纪录，6月前22天签约已经达到了170套。从今年上半年（截至6月23日）普通住宅成交金额排名来看，单价3万元以上项目达到12个，一改前两年刚需当道的旧势，改善型及中高端住宅的成交正在成为北京楼市的主流。

成交量升温到一定程度，必然带来价格的水涨船高。行至年中，与年初政策刚出炉时少数项目的试探性涨价不同，目前涨价项目已经不惧怕会吓跑潜在的客户，购房需求总体旺盛大大增加了项目涨价的底气。不少业内人士预计，从趋势看，下半年房价涨幅还会继续扩大。

当住宅市场活跃时，沉寂良久的土地市场也在6月重回上升通道。这一方面固然是因为供应的增加，另一方面，也不无商品房市场升温的鼓舞。

市场会这样一路高歌下去吗？在中高端项目狂欢的同时，谁来接手金字塔底端的众多房源？从全国市场来看，在一线城市酝酿新一轮涨价的同时，很多三四线城市的库存积压依然严重，而即便集中大量优质资源的一线城市，又再度频繁出现高价地身影，继续推高已经很高的地价成本。当这种分化的格局正变得越来越严重，下半年的楼市走势又会变数如何？