余丰慧：楼市回暖基础尚需巩固 住房刚需待释放

中国指数研究院发布的“百城房价”数据显示，5月份全国100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个，其中北上广深四大一线城市环比全涨。北上广深、武汉、南京、成都、重庆、天津、杭州十大城市中除了杭州环比下跌0.43%外，其他9个城市环比上涨。

楼市“红五月”再现使得许多人士和阶层“兴奋不已”。总体上来看，在三四两个月的铺垫基础上，五月出现市场全面好转应该在预料之中。这主要是市场机制发挥作用的结果。

一方面经过两年多的调整，房价稳中有降，库存量攀升，去库存化压力增大，许多开发商顺应市场调整主动降价促销。另一方面，经过这么长时间的徘徊、等待后，大部分刚性需求者开始入市。中国13亿人口决定了住房的刚性需求潜力是巨大的。只要是刚性需求，一般不会徘徊、等待过长时间。

再一方面是去年以来央行定向调控力度加大，先后两次降息降准，不但使得市场流动性充足，而且房贷利息成本已经处于低位。据测算，目前五年以上商业贷款执行基准利率和公积金利率已处于历史低位，甚至低于2009年历史最宽松时期执行的5.94和3.87。促使住房刚性需求得到了释放。

但同时，必须看到“红五月”尚不能得出楼市全面回暖的结论。一个现象是，楼市走势分化在加剧。在一线城市全面回暖的同时，部分城市5月份的市场成交量其实比4月份要低。一些三四线城市开发商受资金链条断裂影响跑路的不在少数。这主要是前几年三四线城市跟风一二线城市盲目扩张房地产，以及大型房企盲目进驻三四线城市，脱离当地百姓收入状况盲目做高房价、酿造泡沫带来的今天后果。

另一个现象也应该引起重视，5月份虽然环比价格上涨，但是，同比价格大多数城市仍在负增长。十大城市中除了深圳和上海同比分别上涨4.69%和2.7%以外，其他城市房价同比都在下跌，最多下跌幅度在两位数，杭州和重庆分别下跌11.64%和11.20%。这充分说明一个月的数据并不能说明整个楼市的走势，充分说明从五月份数据就得出楼市全面回暖的结论为时尚早，楼市回暖的基础仍需巩固。

楼市回暖企稳对于整个宏观经济都有益处。有利于稳增长，减轻经济下行压力;有利于化解金融风险，腾出充足时间和空间化解消化长期以来积累的泡沫风险。特别是目前依靠市场力量显露出的回暖迹象，既是发挥市场在资源配置中主导作用的一系列改革结果，又反过来验证依靠市场力量、市场机制才能使得房地产乃至整个经济发展稳健和软着陆。

目前，宏观经济下行压力虽仍然很大，不过随着改革红利的不断释放，企稳和复苏迹象正在显现。楼市回暖既是反映，又将促进经济复苏步伐加快。随着经济逐步向好，楼市全面回暖应该是大概率事件。同时，国内外经济状况决定了货币政策持续宽松是未来大方向，这将是楼市持续回暖的流动性因素。回暖应该是未来楼市的主旋律。

这就决定了一二线城市房价将会呈现出稳中走高之势。虽然尚需巩固基础，但未来楼市整体回暖是大趋势。不过，一二线城市与三四线城市房地产分化加剧也是不可避免的事实。