政策组合拳稳“住房消费” 上半年楼市量价由负转正

上半年，房地产市场在一系列政策组合拳的带动下，逐渐摆脱2014年以来的低迷走势，到二季度楼市开始企稳回暖。专家分析，尽管部分城市库存压力仍然较大、城市间分化加剧、成交冷热不均，但楼市局部回暖的态势已经确立，下半年商品房整体销量有望超过上半年。

政策打出组合拳，“稳定住房消费”是主基调

2月28日，中国人民银行宣布，自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。今年首次降息虽然对购房者而言月供再度减轻，但一季度全国住宅销售面积和销售额仍双双同比下降近10%，延续了2014年以来的低迷态势。

今年全国两会后，多部委打出一系列政策组合拳：3月27日，国土部和住建部联合发布新政，提出多种解决方法，从供应端出发，调节市场供求矛盾；3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成。同日，财政部和国家税务总局也发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。

此后，央行又分别在5月11日和6月28日两度降息。这意味着，房贷利率和个人住房公积金存贷款利率亦相应下调。

业内人士认为，年内的三度降息和一系列政策的出台，大大降低了购房成本，提高了刚需和改善性需求人群的购房意愿。

“330”成分水岭，楼市销售量价开始“转正”

业界普遍认为，“330新政策”是上半年楼市的分水岭，自此，全国楼市由点及面开始复苏。上半年房地产销售和房价监测数据，印证了市场人士的这一判断。

成交方面，全国商品房销售额增长率在5月实现“转正”，重点城市楼市明显回暖。国家统计局数据显示，1至5月份，全国商品房销售面积虽同比下降0.2%，但销售额却率先实现“转正”，同比增长3.1%，为2014年2月以来首现正增长。

国家统计局投资司高级统计师王宝滨说，5月份当月，全国商品房销售快速增长，销售面积9612万平方米，增长15.0%；销售额6670亿元，增长24.3%。1至5月份，40个重点监测城市商品房销售面积同比增长1.7%，而1至4月份为下降3.6%；销售额增长5.8%，而1至4月份为下降2.0%。

6月份，易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1995万平方米，环比增长4.3%，同比增长69.3%。连续4个月出现环比增长的态势。其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅成交面积为399万平方米，环比增长4.0%，同比增长84.3%。深圳尤以环比增长25.5%，同比223.6%的惊人增幅领涨全国。

随着市场成交量的稳步上升，4月份，70个城市房价止跌反弹，终结了此前11个月环比下跌的态势。并且，自去年5月以来，一线城市房价首次出现全面上涨。

王宝滨认为，上半年后期全国商品房销售市场回升的主要原因是，房地产调控组合拳效果开始显现，市场预期发生转变。

局部回暖已确立，下半年成交有望超上半年

总体而言，上半年全国楼市现回暖趋势，但城市间市场分化还在加剧。库存较高的城市，去化压力依然难解。尽管如此，业内人士认为，楼市局部回暖态势已确立，下半年商品房整体销量有望超过上半年。

国家统计局数据显示，1至5月份非重点城市商品房销售面积下降1.5%，销售额下降0.2%。

穆迪投资者服务公司分析认为，由于上半年新开工面积和土地成交总建筑面积持续下降，将减缓住房供应和库存增长。未来，销售额增长亦将缓解三四线城市高库存带来的房价下行压力。

中原地产首席分析师张大伟等业内人士认为，在一系列利好政策的推动下，改善型购房需求将加快入市，市场价格也将得到提振，下半年部分城市房价止跌反弹的迹象会更加明显。

随着去库存效果的逐渐体现，以及市场成交情况的好转，房地产市场的重要先行指标之一土地市场6月呈现了上扬态势。

6月30日，多个城市出现土地竞买热点，北京、武汉等地甚至出现房企抢地现象。武汉同日挂牌出让的3宗地块以61.22亿元的总价出让，且诞生两个新“地王”。北京市的两宗土地成交总金额更高达33.8亿元。

“地市的火爆说明市场预期发生了逆转，全国房地产市场下半年成交量将明显高于上半年。”易居研究院称。