住房租赁新政去库存 楼市迎来好时机？

近日，国务院正式出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，包括“鼓励房企将库存房源出租出去、租房税收可减免、允许商业用房调整租赁住房”等内容都包含其中【详情】。不过，这项新政并未得到大多房企认同，不少业内人士坦言，房企“重交易轻租赁”的观念难动摇，加之租赁还会带来新房折旧、房产贬值等问题，认为该项新政实际发挥效果或不如预期。

库存房源多处偏远区域 配套缺乏难以出租

虽说全国库存房源主要集中在三四线中小城市，但就盐城楼市而言，拥有库存压力的楼盘大多属“位置较为冷僻、生活配套薄弱”的区域，这样人气较差的版块也并不被租赁市场看好。实际上，需要租房的人们也更青睐交通便捷、靠近单位、商业街，这样生活便捷的主城区。而位于主城区，占据地段、学区优势的楼盘如万泰时代城、凤凰文化广场、博奥东苑等热门楼盘甚至出现“库存房源紧张、待售楼盘有限”的情况，并无去化压力。因此该举措似乎并不能刺激房企“味蕾”。

另一方面，业内人士也指出，在房地产价格持续上涨的背景下，“租房新政”并不能被当做“万金油”，租金和房价相比悬殊，会导致房企对租金价格不敏感，一旦有较大获利空间还是会选择出售；对于租户来说，有了首付能力很多也会进入买卖市场。大部分人关心楼市的原因还是它背后的户口、学区、财富效应，只有这些问题得到妥善解决，房屋消费才能真正理性起来。

租房税收减免福利太小 对房企影响甚微

在《意见》中指出，允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。包括对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，则适用6%的增值税税率。

对此，某品牌楼盘的李总认为，这项新政确实能够更充分地利用部分城市闲置房产。但整体来看，这是实体经济下行的背景下，采取的补救性政策，而并非直接的刺激性政策。“减免部分税费、商业性用房改为出租住房，水电煤费用由商业价格标准变为住宅收费标准，福利太小，新政中的税收优惠基本处于不痛不痒的尴尬境地。因此，对房地产市场尤其是住宅市场影响有限。”李总说到。

“盐城租房市场实际上是较为有限的。虽然眼下迎来了毕业季，大批毕业生面临参加工作，具有租房需求。但整体来看，盐城不像具有庞大外来人流的一二线城市，具备强劲的租房市场。盐城作为人口输出城市，伴随毕业潮，有大批学生更多会选择回到家乡所在地，或涌入苏南这些经济发达、有更多就业机会的城市。就算部分有居住需求且暂无购买力的房客选择了租赁住房，他们也更加倾向考虑到生活便利性以及价格是否合宜，位处地段相对偏远的“从新房改租赁房”的楼盘，租金也并不见得能优惠多少。”城南某项目营销总监发表了他的看法。

商业用房调整为租赁住房 市场风险犹存

诚然，盐城也出现一些商场闲置、写字楼出售难、出租难的情况，对于这些房企而言，新政使他们多了一条将其改造成住宅进行租赁的消化通路。“不得不提的是，这些位置较好的商业大多是因经营不善，被市场竞争淘汰所致，一些占据地段、学区位置的项目尚可一试，但更多位置较为偏僻的楼盘，即便将商业用房进行改造，但改造成住宅也需要面临配套设施难对接的问题，出租能否弥补改造利益还是未知数，产权所有方改建住宅出租风险还是较大的。”

出租意味着新房变二手房 房屋折旧将贬值

如果参照政策导向，部分房企因受限于库存压力，而选择将房出租，或可暂时缓解一定的资金问题。但长久来看，将新建商品房出租出去就意味着该房产由新房转变成二手房，则将产生房屋折旧问题。该处商品房未来在出售时或将面临贬值问题。或许有人会对此提出存疑，认为如今二手房价格同样不低，但如果同一处房产，以未入住过的毛坯房和房屋已装修已被居住的房屋进行比较来看，通常毛坯房更受市场青睐，房价也更高。

不过，对于新政的用意，业内还是十分肯定的。目前，房屋租赁市场存在的核心问题还是备案制度执行的不彻底、政府主导的公租房供应比例过低、房屋租赁税收缺少监管等。造成这些问题主要还是源于目前重买轻租的观念从根本上还未被动摇，近几年房地产市场的发展还是集中在增加商品房供应上。《意见》是国家对近两年一系列鼓励住房租赁政策的强化和升级，有利于推动租赁行业规模化发展。