马光远：居者有其屋 中国房产将迎历史转折

房地产首要的是民生政策，人应该有房子住，这是最基本的要求。在12月21日中央财经领导小组会议第十四次会议上，抑制房地产泡沫被列为“解决好人民群众普遍关心的突出问题”之一。会议提出：“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程”。值得关注的是，去年中央财经领导小组会议上提到房地产“去库存”，而现在则将房地产视为“重大民生工程”。回归到“民生”，这是一次重大的制度纠偏。知名经济学家马光远指出，这次会议的重大意义不在“抑制房地产泡沫”，而在于让房地产告别经济政策，回归民生和社会政策的基本属性，这无疑是中国房地产政策的巨大变化。经作者授权，《新常态?光明论》栏目以下刊发马光远的约稿文章以飨读者。

在12月21日中央财经领导小组会议第十四次会议上，抑制房地产泡沫被列为“解决好人民群众普遍关心的突出问题”之一，再次被提及。

会议提出：“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。” 需要提及的是，在去年中央财经领导小组会议上，提到房地产，主题是“去库存”，而现在将房地产视为“重大民生工程”。

笔者认为，这次会议的重大意义不在“抑制房地产泡沫”，而在于让房地产告别经济政策，回归民生和社会政策的基本属性，这无疑是中国房地产政策的巨大变化。

长期以来，房地产作为支柱产业，在稳增长和地方政府创收方面发挥了独特的作用，以至于形成了对房地产的过度的依赖。每一次经济下行，房地产都首当其冲，成为对冲经济下行风险的首要工具。同时，土地出让金也逐渐成为地方政府收入的主要来源，很多地方，土地出让收入占财政收入的比重超过了50%。对土地财政和房地产的过度依赖，一方面导致房地产行业的种种乱象，同时，随着房价的上涨，房子也逐渐脱离了居住的基本功能，成为资产配置的主要工具。

在这种思维下，中国房地产承担了过多的脱离房子基本功能的“任务”。使得中国的房地产政策越来越偏离主题。为什么要盖房子，盖房子为什么，为什么要买房子，这些几乎不是问题的问题，因为房地产政策过于“经济化”和功利化而成了中国社会和中国经济的大问题。

当房子偏离了“居住”的主题，房地产就会走上歪路。过去多年，各界人士不断呼吁不要把当地产政策定位为经济政策，而更应定位成社会政策和民生政策，这无疑是对的。

但是，由于过去多年来偏离这个主题太远，房地产政策纠偏的任务很重。早在今年5月9日，人民日报在发表“权威人士”谈话时，就明确提出让楼市回归自己的功能定位，不能简单作为稳增长的手段。“权威人士”提出让楼市回归本质，是对过去房地产政策的重大纠偏。“权威人士”醍醐灌顶的提出，“房子是给人住的，这个定位不能偏离”，并且提出要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，可谓一语中的。

要让房子成为人居住的心灵家园，要让房子回到那些需要住房的人手里。这需要中国房地产制度的重构。而房地产政策从“经济政策”回归到“民生政策”，是制度重构的提前和基础。只有房子不再成为稳增长的工具和地方政府创收的手段，房地产市场才有可能真正健康，房子才有可能回归居住。

当然，要抑制房地产泡沫，让房子真正成为“住的”而不是“炒的”的关键，在于中国房地产制度的重构和长效机制的建立。

早在2013年一次政治局集体学习时，习近平总书记就提出了中国房地产长效机制和制度建设的框架体系。他提出要处理好住房建设上的 “四大关系”，包括：政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系，特别是提出了构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，明确了市场和政府的边界。

而这次中央财经小组会议要求围绕住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。

笔者认为，中国房地产制度建设和长效机制的框架基本建立。未来将以居住功能为出发点，以市场和政府各位的定位为基准，在土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保障制度以及交易制等方面构建起合理的、能够满足老百姓基本居住需求的制度体系，房地产将告别“增长工具”，而成为真正的民生产业。

未来长效机制的出发点是民生，是居住功能。而且对市场和政府在住房问题上的定位和边界给予明确界定：“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。

房地产首要的是民生政策，人应该有房子住，这是最基本的要求。回归到“民生”，这是一次重大的制度纠偏。