二手房交易遭遇卖方“变脸”该咋办

“我买了一套二手房，过户的时候卖方突然毁约，说房子价格卖低了，不卖了。”说起自己购房的经历，刘女士很是郁闷，自己原本购买的二手房网签已经通过了，房主的突然毁约给她带来了极大的困扰。

考虑到上班方便，刘女士在单位附近的看中了一套157平方米的房子，售价为253万元。刘女士先行支付了卖方定金15万元，3月11日，与中介和卖方签订了预售三方合同，3月24日，银行贷款通过审批并完成网签，双方约定3月28日过户。

令刘女士没有想到的是，在过户当天卖方突然反悔，称其房屋出售价格太低，将原本每平方米1.6 万元的价格提价至每平方米1.8万元。“这个小区的均价基本上在每平方米1.6万元~1.7万元。他卖给我的价格不亏。”刘女士说。

“卖方不肯协商解决，并明确表示如果我非要买这套房子，就按每平方米1.8 万元的新价格来购买。”刘女士告诉记者，当初签订的购房合同上有约定，卖方若因违约而无法将该房屋售予买方时，应向买方退回买方已付定金的两倍。“问题是现在银行贷款也批下来了，因为首套房的贷款利率都有8.5折优惠，如果再重新选择其他房源，银行贷款利率将上浮10% ，仅凭这一点就让我有点接受不了。”刘女士告诉记者，卖方毁约后，自己和中介公司业务员多次找卖方协商过户，但卖方始终不肯协商解决。

无奈之下，刘女士于近日将卖方告上了法庭，要求其继续履行合同。

专家说法：签好购房合同是关键 违约赔偿应按实际损失定

近年来，随着二手房价格的不断上涨，卖家希望房子能卖个好价钱以致单方毁约时有发生，有关二手房买卖纠纷的案件也逐渐增多。签订合同后，卖方“反悔”，购房者又该如何维护自己的权益？二手房购房合同应该如何签订？

律师表示，因房价上涨，卖方以各种理由拒不履行房屋买卖合同的行为是违约行为。房屋买卖双方签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，卖方的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。买卖合同虽约定违约金，违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。违约方应当赔偿因违约给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。

律师提醒，针对二手房合同的签订，严格的合同条款是确保二手房安全、顺利交易的关键，权利保证、房屋价款、交易方式、出现违约的处理方式和违约责任的承担方式都是不可忽视的方面，需要进行明确的约定。