二三线城市楼市持续升温 限购政策抑投资需求

近期，贵阳“买房送户籍”的新政出台后，贵阳楼市一举成为焦点。紧接着，“贵阳将成鄂尔多斯第二”等传言四起。至此，不禁有业内人士开始质疑，二三线城市楼市井喷式发展是否说明供应过剩？

“贵阳的库存数据实际上包括了潜在的供应，因此崩盘的可能性还是不大的”，北京中原地产市场研究总监张大伟向《证券日报》记者表示，反倒是部分三线城市以下土地供应过大的城市可能会出现问题。

事实上，据中原集团研究中心监测的30个重点城市新房成交数量来看，今年1-9月，30个城市的成交同比依然增长22%，与2010年同期相比亦有12%的增长。

对此，同策咨询研究中心总监张宏伟也向本报记者表示，二三线城市目前整个市场成交表现基本稳定。

库存消化将有所加快

值得一提的是，业内人士指出，将34个大中城市存销比进行比较，可以发现贵阳的潜在商品房存货去库存化时间为三年多，排名第六，潜在供应量确实偏大。

不过，该业内人士进一步表示，排名靠前的沈阳、长春、呼和浩特等中西部非主流省会城市去库存化周期确实普遍偏长，却并不意味着存在严重过剩。比如说贵阳大盘多，但其潜在住宅上市的节奏慢。此外，其房价涨幅也不大，2011年住宅均价只有5000元／平方米出头，低于全国平均水平。

张宏伟也向记者表示，整体上来看，二三线城市房价还是比较稳定的，而限购政策严格执行之后对市场外来性投资和投机性需求确实起到了抑制作用。即使部分二三线城市在限购上打政策的擦边球，但这并不是主流趋势。

“长春去年的时候有个别楼盘根本都卖不动，但今年明显好转”，一位长春市某房地产商向本报记者表示，“而且个别优质的楼盘房价和成交量都所有提升”。

更值得一提的是，根据中原地产上述监测数据分城市类型来看，今年1-9月，二线城市表现最为出色，成交同比增长29%；其次是一线城市，同比增长14%；三线城市表现较差，同比微增5%。这显然意味着，二线城市在经历了2011年的深幅调整后，2012年成交反弹非常明显。

对此，张大伟向记者表示，二三线楼市整体来看，目前还处在升温的状态中，虽然没有达到发烧程度，但量价成交市场预期还是利好的。其中，杭州、宁波可能升温相对较为缓慢，但各地省会城市基本已经复苏，尤其南京等一些城市表现比较抢眼。

一线房企二三线城市圈地忙

事实上，张大伟向本报记者表示，二三线城市楼市升温除了与户籍政策松动，信贷放松以及新增需求量巨大相关外，与房企纷纷进驻二三线城市圈地也是相互作用的。

据记者了解，在市场成交量带动下，一线房企现金回笼到位后，纷纷出击土地市场。近期，各大一线房企如万科、保利、绿地、龙湖等都不约而同选择在二三线城市圈地，甚至有部分房企在二三线城市斩获地块都是抄底竞得。

其中，济南也是一线房企关注的重点城市。从今年济南市土地成交来看，华懋地产、融汇地产和华润置地这些一、二线房企首次进入济南拿地开发，而恒大和绿地等一线房企也于今年上半年再次出手拿地。据悉，武汉和济南均为不少一线房企看重的城市，预计未来将有更多大型房企进驻。

对此，张大伟表示，一线城市受限限购，二三线的需求相对就更加旺盛，开发商纷纷进驻二三线城市后，很多需求也就更积极的入市了。

实际上，据记者了解，部分以北京为中心的房企早就开始了二三线城市布局，甚至部分房企已经靠二三线城市的项目销售额拉升了业绩。比如，远洋地产在大连等城市的市场份额正在逐渐扩张，而北京的市场份额则在同比减缩。除此之外，首开股份在二三线城市的布局也将进入收获季节，将对其业绩贡献较大力量。