秋季房博会楼盘热销背后的一系列思考

历时三天的秋季房博会已经成为过去式，它凭借着近三十家主流楼盘的参展与主办方精心准备的活动，为2012年的盐城楼市奉献了一场视听盛宴，同时也是对目前市场的一次“汇报演出”。

演出结束了，就到了总结的时候。现在我们回过头来看秋博会，从场面热闹程度的标准判断，无疑是巨大的成功；从三天楼盘总的实际销售与意向登记的客户数量来看，同样是创造出了历史佳绩。但判断的面太宽泛，有些隐藏的现象很难被发现。

当我们结合主办方提供的信息与记者的暗地采访来看，就会注意到虽然多数楼盘表现优异，但少数价位较低的项目人气却没有价格坚挺的项目高；其次，不少未开盘的项目预约登记的人数非常可观，甚至远超个别在售的项目。很显然，这些现象足够反映出当下楼市的不少问题。

在秋博会之后，2012年盐城楼市的大局已定，最后一个季度的工作主要是系统性的东西，并为下一年销售打好基础。因此，秋季房博会上出现这些现象值得我们去思考、去探究，这么做的目的也是为了走好下一步，走好每一步。

秋博会现场楼盘人气高涨的原因

说老实话，不论是业内人士还是普通市民，在秋博会举办前都认为本次秋博会的人气会比以往在国庆期间举办的时候略低。但是就在10月27日开展当天，所有的疑虑都随着蜂拥而至的人潮彻底烟消云散了。从各个参展商的反馈来看，展馆现场不光人气非常旺，而且明显高于往届，拥挤程度、火爆程度令人咋舌！

取得这么高的人气，主要有三方面的原因。第一是市场节点。按照传统的理论，“金九银十”属于楼市的旺季，也就是说原本的销售高峰期应当出现在国庆期间。但9月份以来购房者的心理预期再度陷入观望，销售进度较上个季度出现明显的下滑。这样的现象一直持续到了10月底受到新房源、新促销的刺激才开始缓解。今年的秋博会主动放弃了中秋、国庆双假期，本身的目的是方便市民探亲、出游，却刚好与前一段的观望期结束重叠，就更促进了购房需求在展会现场的释放。

第二，主办方不惜成本精心组织了多个大型活动，全方位将本次秋博会包装成一个产业盛会，吸引了全城的目光。说到秋博会的亮点，有的人会说是“苹果系列产品大奖”，有的人会说是“免费送鸡蛋、可乐”，有的人会说是好玩的“幸福向前冲”……因为集结了这些活动，使得各个年龄层次的市民都在秋博会享受到了逛展的乐趣。

第三，各大参展商热心参与展会，并在展馆内举行丰富多彩的表演、抽奖、看房车等活动营造氛围、争夺人气。本次秋博会展馆内“热度十足”，香苑西园的老外“江南style”秀、濠璟·半岛的高雅音乐演奏、海德公园的人体彩绘、中南世纪城的爵士舞等，在现场制造了一次又一次高潮。

整体热销背后的些许隐忧

提及刚性需求，人们通常认为他们更在意价格的高低，遇到合理的价位就会出手，品质的内容似乎不在考虑的第一范畴。然而秋博会上这样的一个思维定势却被打破了，笔者注意到现在的刚性需求在选择房源时更侧重于性价比，侧重于产品的品质。眼睛睁大了看，脑子也跟着不停思考，刚性需求比以往更加主动，也更加灵活。

作为针对城市高端消费人群的住宅项目，香苑西园在秋博会现场大放异彩，成为当之无愧的主角。笔者从秋博会组委会了解到，三天展销期间，香苑西园共接待了近六千名来访者，当场成交了两位数的房源，预约登记客户达到八百组。据项目营销经理介绍，不同于一些项目在展会上主打优惠、促销的策略，香苑西园着重于产品高品质的推广，特别是科技内涵的普及，这一点得到了很多刚性需求的支持。在香苑西园身上，高端产品与刚需产品找到了共同的区间，这也为市场营销找到了新的途径。

对于某些楼盘来说，这个现象也许不太值得高兴。因为它们手中掌握的营销方式非常单一，除了优惠还是优惠。由于缺乏行之有效的策略，它们的销售往往非常被动，市场顺的时候走量快一些，市场遇到阻碍的时候它们是第一批滞销的。市场上这样的楼盘虽然不占多数，但在关键时期它们的进退会对市场整体造成极大的影响，不利于市场销售的良性循环。

全新面孔人气高过个别在售楼盘

秋季房博会是在售楼盘展示房源进行销售的最佳时机，也是新面孔亮相盐城楼市的最佳平台。此次秋博会有不少新楼盘参展，虽说没有携带房源，它们依然取得了很高的人气，有的登记客户甚至比个别在售楼盘的都多。

金鹰天地在三天展会期间，充分展示了聚龙湖商圈主体项目的实力，凭借着综合性的业态它不仅吸引了很多置业者，还吸引了很多投资者。尽管目前尚未开盘，但通过秋博会，金鹰天地的有效客户已经得到深度挖掘，“出土”只是个时间问题。

得到类似惊喜的还有金色果缘。光说案名可能很多盐城人还比较陌生，但说到它的投资商——高力集团，几乎在盐城家喻户晓。拥有这样的开发背景，金色果缘在秋博会上“鲜”声夺人。项目置业顾问表示，凭借着在秋博会上积累的人气与知名度，项目在一期销售的客户蓄水量已经提前达到目标。

新面孔未开盘已取得高人气，这个现象既有值得肯定的一面，表明新楼盘优势突出，得到了广大购房者的青睐；与此同时也表明后市的竞争将更加激烈，随着新面孔、新房源的加入，目前在销售的项目应当加快跑量，否则越往后越难销。