看盐城楼市发展 笑到最后的都是哪些楼盘？

2009年底开始的此轮调控到现在已经经过了几轮加码，无一不显示出政府对楼市的调控决心。对盐城房产市场最直接的影响正是调控初衷：抑制了部分投机投资性需求。而对于大部分购房者而言，调控政策更多影响到的是购房预期。

从成交量和房价走势看，盐城楼市发展整体上健康、平稳，但各楼盘之间的差异性很大。有的楼盘人气旺、去化速度快，“快推快走”的周期很短；而有的楼盘推两栋楼，卖了一年还没卖完。

调控大势下，有一些楼盘“在风雨中飘摇”，也总有一些楼盘“笑傲江湖”。本期，我们将盘点哪些楼盘笑到最后，它们凭什么笑到最后，以供购房者在选择时参考。

有一种力量叫“刚需”

“新‘国五条’出台会不会让房价低一些？”4月初在城西某楼盘售楼部，刘先生的妻子询问售楼员，却被他打断，“别问了，反正我们都要买。”

对于这两年频出的楼市调控，不少购房者显得十分淡定。据调查，盐城只有极少数的受访者认为新的调控手段对其购房有影响。而近期多个推盘项目的定价，也并未因调控政策出台而走低。

正是因为有像刘先生这样的一批购房者，他们关心小区环境，关心居住品质，关心户型结构，关心交通设施，关心生活配套，或许他们对价格更为敏感、资金不太充裕，但是购房需求却最强烈。

他们的名字叫“刚需”，是这两年盐城房地产市场成交的主力军。他们是当前楼市中最活跃、最旺盛的购房群体。也正因刚需的有力支撑，让盐城楼市在频频调控中依然走的很稳。

2010年史上最严政策“组合拳”，给当时火爆的房产市场来了一记闷拳。观望情绪瞬间充斥在购房者和开发企业之间。然后，刚需一族的崛起，给这个市场打入了一剂强心针，成为了支撑市场的中坚力量。在刚需推动下，盐城楼市并没有出现观望带来的寒冬季，反而成交量与价格都稳中微升。另外，各大开发商也积极调整产品结构，开始将刚需和改善型刚需产品作为主要方向。在盐城这座房价基本没有泡沫的城市，抑制投机、投资性需求的政策在慢慢引领房地产市场朝着理性、追求品质的方向发展。

当调控遇上“刚需”，该发的力会发，不该发的迟早都会刹车

每次新政出台，市民的购房愿意会在短时间内受到影响，然而长期来看，调控政策对于盐城楼市影响不大。“因为一直以来，刚需都是盐城市场上的主力购房者。”在中南世纪城营销总监看来，即使未调控之前，支撑房地产市场的主力也非刚需购房者莫属。据她多年观察发现，住宅成交面积一直以80——130平方米为主，只是购房者的意愿会出现不同的侧重，这正是刚需们最青睐的户型面积。

至于刚需者这个群体究竟有多大？某业内人士将其比作韭菜，最大的特点就是可以持续性收割。割掉一茬，还会有新的一茬长出来。在楼市中，刚需购房者也具有韭菜的属性，老的消化掉，会有新的一茬长出来，持续不息。刚需房，在消化房地产有效需求的同时，也助推了楼市的理性健康发展，如同青年人总是推动社会进步的主要力量一样。盐城楼市之所以能在调控中稳步前行，这和其自身刚需当道的市场属性密不可分，因而调控遇上刚需，对楼市成交影响不大，而调控杠杆本身对刚需就是从宽的。

不管调控怎样，只要房产跟着城市化走，肯定不会出现大问题

经过几年的发展，盐城GDP位居全省第七，但房价水平还是在倒数第三的位置，再根据市场实际情况，我们说盐城房价没有泡沫是站得住脚的，打击房价泡沫的调控政策在盐城找不到着力点。这也是为什么调控的乌云一直压在头顶，但盐城房产市场依然能走得稳、走得顺的主要原因之一。另外，市场开发节奏与盐城城市自身的发展节奏比较贴合，这也是楼市发展平顺、部分楼盘赢得市场的主要原因。

在沿海特大型中心城市的发展方向下，盐城这些年的变化有目共睹，城市框架拉得很开，尤其是向南、向东、向西的延伸拓展，扩大了大市区的版图。市政配套同步跟进的同时，这些新兴区域需要房产项目的“填充”。从当前楼盘分布及开发方向来看，它是紧密契合城市发展的。像南城区的定位是新中心宜居板块，它的住宅项目就是几个区域中最多的；北城区物流商圈的定位，项目就以商贸市场居多。

另外，当下的盐城楼市已经发展得比较成熟，随着恒大、绿地、金辉、华润、中南等大品牌开发商的相继进驻，加剧了楼市竞争格局，带来更丰富、更有品质的产品，也为盐城楼市注入新鲜活力和全新的开发理念、营销方式。随着这些经验丰富、实力强劲的房企加盟，也改变了盐城原有的开发模式。它们对开发方向和推盘节奏的把握更贴合市场。像原先有的楼盘会一下子推出很多房源，但以前那种“一抢而空”的市场形势不可能重现，用原来的老办法应对新市场很容易出问题。

这些大盘的入市，可以催生楼市更加健康有序的发展，进入良性竞争格局和梯级消费的市场才更能经受调控的考验。

狭路相逢，善于“亮剑”方能笑傲江湖

狭路相逢勇者胜。对于楼市竞争来说，光有勇气显然是不够的。有人说，楼盘之间的竞争根本是品牌之争，有人说是产品之争，还有人说是营销手段之争……无论是什么，在竞争激烈和产品严重同质化的今天，你没有两把刷子将很难赢得市场。曾有业内人士开玩笑说，营销的最高境界，就是和购房者谈一场甜蜜而持久的恋爱，而房产企业在经过两年多的各种调控，如果还不能练就一些过硬的本领，大概很难赢取消费者的芳心。“虽然表面上看，盐城市场热热闹闹的，不像外地一些城市，被政策压得喘不过气，但细细比较，楼盘之间的差异还是比较大的。”绿地商务城案场经理表示。

梳理盐城楼市那些销售较好的楼盘，无一都有自身的过人之处。我们在这里进行系统的分类，以便读者一目了然。

一是区域优势。“地段论”大概是楼市恒古不变的真理，也是很多购房者选房时的首要考虑因素，依据地段优势而吸引购房者的项目很多，在这里就不一一列举了。值得一提的是，地段优势可以为项目镀层金，但并不是万能的，像聚龙湖周边的某楼盘，仗着地段好，捂盘捂了很长一段时间，同期楼盘开发已进入尾期，而该楼盘近期出现转让的传闻，不管传闻是真是假，对项目形象终究产生一定影响。

二是品牌优势。品牌影响力能够让购房者对产品产生信任感，如果这个品牌能一如既往地关注品质，注重消费者的满意度和情绪感受，那这个品牌想不深入人心都难，忠诚度也就慢慢建立起来了。像恒大名都为什么在一期开盘当天劲销80%左右，正是源于其强大的品牌实力。

三是学区房。为孩子上学而置业的购房群体在日渐壮大，而且，这一群体也像刚需群一样，也是一茬接一茬。

四是高性价比的楼盘。大部分购房者只是普通市民，对于房产这样的大额消费品，最关注的还是性价比。像天澜湾、青年华都、四季新城等都是公认的高性价比楼盘。

五是营销策略。营销不同于促销，不是一味地以低价献媚。因为只有当消费者的目光被吸引过来，才能对产品产生了解，继而产生好感、心生爱慕。促使成交，这是一个过程。这也是不管是大品牌开发商还是无名小卒都十分注重营销策略的原因。

六是差异化竞争。现在楼盘开发量大，产品同质化现象比较严重。注重差异化开发也能让项目脱颖而出，像八菱华庄从开始销售到结束一直很火。但在这一方面，要同时注重营销策略。像“浦东”某别墅项目品牌很响，差异化也很明显，但到盐城就是水土不服，销售一度低落。据了解，该项目也曾在一段时间内持续很好的销售业绩，就是因为营销上出了问题，导致现在还不温不火。