2010盐城房产形势预测

希望通过对2009盐城房产市场的梳理，能更清楚地把握2010年市场发展的脉络，从而为企业、项目以及个人的战略性、策略性安排提供一些依据。

政策在吹冷风——楼市现阶段情况很微妙

　　房产市场的复杂性和微妙性很大程度是因为与宏观经济环境关联太紧。楼市从元旦开始出现了一些新的情况，很大程度受宏观调控影响。因此， 2009年虽然给2010年留下的基础还不错。但是，从宏观政策力度看，2010年不确定因素有很多。

　　最主要的因素是政策力度不断加大，总体上会对楼市起一些抑制作用。在过去的2009年，中国消费总额达12万亿元，买房花费占一半，为全球金融危机下的中国经济稳定立下汗马功劳。但房价的快速上涨以及持续红火得有些过分的市场，已经引起社会各界对于房地产行业的高度关注。去年底，国务院明确个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。此举被认为是抑制投机性购房的第一步。接着国土资源部、财政部等5部门，要求一般土地出让收入必须在1年内缴纳，首付不得低于50%。今年初国务院办公厅又发文，二套房贷首付款比例不得低于40%。

　　这一系列的政策组合拳对楼市的影响显而易见。

　　新年伊始的楼市表现，印证了这一判断。据报道，北京楼市1月1日至3日的一手商品期房住宅成交降幅为16%。小黄金周假期前两日广州楼市成交比去年同期减少40%。这些一线城市商品房成交量大幅度萎缩。让业内人士对下半年的情形表示出担忧。甚至有开发商悲观地认为，楼市大有一夜回到2008年的可能。

　　当然我们要正确认识当前的国家调控措施的根本要义，即重在调低心理预期，保持平稳、健康发展才是调控政策的目的。而不是单纯的打压市场，让房价下跌。因为如果这样做势必会影响和波及到的行业很多。特别是在应对国际金融危机，拯救实体经济的背景下，国家对楼市不会出太过于激烈的措施。中央经济工作会议将“城镇化”视作拉内需调结构的新引擎，并继续支持居民自住和改善性购房需求，这就是一个信号。

上半年需求继续释放，下半年出现观望情绪，楼市整体形势先扬后抑

　　已经过去的2009年，是开发商们比较幸福的一年。“越是涨价，越是有人抢购，迟卖半年多赚几千万，我们现在的营销策略就是控制卖房节奏。”市区一楼盘销售经理两个月前对记者说。

　　2010年，这样的抢‘末班车’的现象仍会延续一段时间。市区2009年楼市的成交火爆，最主要是政策面的支持力度较大，政府奖励措施，税费成本、信贷利率等明显下调，入市的附加成本下降，极大稳定了购房者心理。还有很多购房者惧怕通货膨胀等因素。再加上供应量不够，造成市区一度“无房可卖”的局面。这部分需求在上半年仍会持续释放。

　　但到下半年这样的情况会出现转变。2009下半年未满足需求的有部分是以投资型为主的，在国家宏观调控和外面城市成交量下降的影响下，这部分投资会受到抑制。而让消费者产生观望的同时，盐城迎头赶上的是开发量激增。据了解，仅南城区就有将近10家楼盘有房源上市。高品质的楼盘出现让购房者的选择余地加大。再加上2009年土地市场火爆，存量土地规模也在加大。购房者会显得比较谨慎，导致观望情绪进一步增强。

　　这样的情形很像2007年和2008年。2007年盐城楼市行情特别好时，一年内房价均价上升1000元，大家仍然在抢房子，供不应求。所以，很多楼盘在2007年下半年、2008年上半年，实施了大面积的开工计划。谁知到了2008年，行情发生逆转。受宏观政策影响，市场低迷，供应量增大，原来的期房都变成现房，这些现房造成了开发商的困境。部分楼盘甚至出现滞销的情况。

　　我们肯定不能用过去习惯的思维来定势未来的行情。但这样的波动已有了一定的规律性。但是有过了一段经历，至少说对未来会发生的情况有了一定的心理准备。

　　房价保持稳定的基础上出现缓慢上扬

　　在当前尚不明朗的市场行情，预测房价绝对是一次冒险，至少要冒着被骂的风险。房价很敏感，是涨是跌，其实与许多因素相关联，譬如国家政策、开发投资、供需情况等宏观世界，小到一个区域板块的楼盘数量、产品品质、开发商实力、配套环境等等微观世界。

　　2010年房价的总体走势仍然会保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的。国家抑制“高房价”，很大程度是针对北京、上海等一线城市房价上涨太快的势头。统计显示，有的一线城市去年房价上涨达到80%，一线城市高企的房价的确是需要调控。而盐城的总体房价相对比较而言，虚高的泡沫成份比较少。无论横向纵向比较价格，还是2009年的涨幅，都不算高。另外一方面是由于2009年土地价格不断上涨，地王屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然不会下跌，只是上涨的速度要慢下来。

　　不过还会有一些个别现象出现。一方面是房价由于刚性关系和具体产品来决定的。某一时间段、某一区域，产品同质化、集中入市等都会造成供需关系发生变化，为了销售产品，开发商会出台相关措施，如打折、促销、降价等，这些都是正常的市场交易行为，不会造成太大的影响。这实质上无论对开发商还是消费者而言都是一件好事。开发商会合理定价，消费者买挤掉房价水分的房子，就更合理了另一方面，个别高品质楼盘会给出适度合理的房价。

　　在各种因素的一起作用下，对房价的上扬会起到很强的抑制作用。2009下半年的井喷行情2010年不会再有。

　　楼市基本面是健康的

　　虽说楼市上半年和下半年出现不同的情况，但是我们仍要作出判断：2010年盐城房产市场基本面是健康的。市场不会出现非常大的拐点。

　　首先是国家的宏观调控对盐城楼市起了一个很好的刹车减速。这与一线城市的情况并不一样。对盐城来说，刹车是为了“纠偏”，为了更平稳的前行。我们回过头看无论是2008年的观望还是2009年的不理智都是不可取的，这一次的调控让市场实现理性回归。2010年的购房会出现观望，但不会出现2008年的一冷到底。购买会以按需购买、买物有所值的房。

　　其次，盐城还是成长型城市，特别是定位为沿海特大城市。强劲的城市化为房产市场带来巨大的发展空间。一是实体经济发展提速，会给房地产发展注入活力。二是城市在2010建设投入会更大，特别是南城区和浦东区，高品质的配套让购房者的视野更加深远和开阔。三是城市化的扩张，让虽属三线城市的盐城，没有太多的流动人口，但是作为农业人口大市，未来还有很广阔的消费市场。

　　再次是高品质的楼盘出现会吸引一部分人再次改善居住。这与2009年情形不太一样。2009年什么地段、什么品质的房都能销售不错，2010年会出现滞销的楼盘，但也会出现高品质楼盘热销的局面。对于开发商来说，开工计划会有科学、有节奏地供应了。另外，开发商也会把产品做成有竞争性的产品，要做高性价比，多开发高品质的、创新的产品。这样会让开发与销售形成一组良性的关系。即好产品刺激销售、好销售又刺激产品提升质量。这样才能真正实现梯度消费，按需买房。市场会出现科学的分级。

　　最后，从长远看，市民的购房消费信心基础很好，毕竟盐城的房价目前还没有大起大落过，除了商铺之外，买房还没有谁吃亏过。 虽然有一阶段的观望，但冷静考察期一过，必然会理智的选房。