京二手房最低计税价“一房一价” 学区房影响最大

7月1日起，北京二手房最低计税价调整，调整后的最低计税价仍然采取不公布具体价格的方式。记者采访中发现，满五年的唯一房受此政策调整影响较小，而那些报价高昂的“学区房”将面临较高的税费。

“房子得多交5万元税款。”7月17日，黄女士收到了这样一条短信，发信人是自己上个月看上的一套房的房主。

黄女士打算购买某小区100平方米满五年且唯一的房子，实际成交价3万元/平方米，总价300万元，应交契税4.5万元。如果按照原来的最低计税价1.2万元/平方米签合同，契税只需1.8万元。但最低计税价调整后，这套房的契税多了5万元。

据了解，二手房交易中所需缴纳的各种税费，是根据二手房买卖合同中的成交价以及区域最低计税价为基础计算得出的。如果“合同价”高于“计税价”，以“合同价”作为计税基数;如果“合同价”低于“计税价”，则以“计税价”作为计税基数。

为了避免买卖双方签订“阴阳合同”来避税，最低计税价一般不公布。在记者采访过程中，部分二手房中介均表示，新的最低计税指导价只能在办理过户的过程中逐渐摸索出来。“只有等每个小区都有比较多的房子办理了过户，才能了解到新的最低计税价是多少，判断是否出现了税费转嫁的情况。”

特点

“满五唯一”优势更加明显

“这次二手房最低计税价的调整幅度据说很大，部分房源可能会增加几十万的税费。”21世纪不动产分析师张磊表示，新的最低计税价会给出售非满五年或非唯一住房的业主带来极大的压力。不过，目前市场情况还比较平静，没有出现急于过户的情况，这主要是大多数买方仍会以购买“无税房”为主。有购房者表示，如果二手房税费涨得太高，就转向新房市场。

不过，北京中原市场总监张大伟表示，当前北京二手房成交的85%是无个税的房源，10%是个税很少的5年内房源，真缴纳个税的只有5%。这次最低计税价上调，预计会对那10%需要缴纳个税的房源成交产生较大影响。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:“这次调整对‘满五唯一’房源影响较小，非‘满五唯一’房源税费上涨较大，前者的优势变得更加明显。”

“学区房”受到影响最大

记者发现，学区房受此次最低计税价调整的影响最大。

“最低计税价上调，房子应该交的税一下涨了35万元。”家住华清嘉园的张先生本想将自己的房子出售，可最低计税价的上调，使得他暂时放弃了这个想法。

据代理张先生房源的中介人员介绍，张先生的房子单价6.9万元/平方米，总价690万元。最低计税价上调的幅度大约从原先的3万元/平方米上涨到3.5万元/左右，而因为张先生的房源不属于满五年且不唯一，因此，再打算买这套房的人，即使采用“阴阳合同”避税的购房人也要多缴纳34.64万元。

“学区房受影响大的原因是，购房人当初买房的价格并不高，但由于是‘学区房’，导致市场成交价高涨，所以在高总价和最低计税价调整的双重因素下，导致学区房成为此次受最低计税价调整影响最大的类型。”胡景晖说。

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最低计税价采取“一房一价”

记者在调查过程中发现，新执行的最低计税价采取“一房一价”的方式。

位于东四环的某中原地产门店表示:“最近瞰都国际一套房子过户，网签价格比原来的最低指导价每平方米上涨了六七千元，而相邻的亮马水晶一套房子过户，每平方米却只上涨了两千元。”

对此，胡景晖表示，新的计税系统采取了“一房一价”，不公布具体价格是防止买卖双方根据最低计税价签订“阴阳合同”。