住房空置率主要由投资驱动

“2014年第二季度住房拥有率持续上升。”6日下午，西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁做客山东大学作题为“家庭住房空置率和住房市场发展趋势”时表示。最新数据显示，城镇地区住房拥有率已由3月份的89%上升至6月份的89.5%。

与欧美发达国家相比，我国城镇家庭住房拥有率显著偏高。同时，2013年中国城镇家庭多套房拥有率为18.6%，与2011年相比增长了15.9%。2014年3月的季度数据显示，城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。最新数据显示，二季度多套房比例已从21%到22.6%。

住房拥有率上升的同时，空置率有所上涨。甘犁表示，现在空置率已从2013年22%涨到23%，“空置住房是巨大的社会资源的浪费，这主要是投资购房需求驱动。”

投资购房加重

高住房拥有率意味着刚性住房需求显著降低。在刚性需求降低的情况下，也导致了首次购房比例逐年下降。在2014年第一季度间购房的家庭中，首次购房家庭比例已显著降低至19.7%。

有需求并不意味着有购买能力，甘犁表示，在结合家庭收入以及家庭资产状况进行估算后发现，全国家庭中只有7%的家庭其刚性住房需求以及改善型住房需求有能力得到满足。其中，城镇地区剩余的可实现刚性住房需求的为3.1%，可实现改善型住房需求的为3.9%。

“这表明，刚性需求家庭购房意愿及购买能力已经非常有限，主要是由多套房投资需求驱动。”甘犁说。最新数据显示，二季度投资型购房增加，投资比例从一季度的10%涨到24.8%。

买卖双方对房价的预期呈现分化，二季度，10%的家庭预计房价会跌要出售，一季度这个比例只有3.8%。

目前中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套，可实现改善型住房需求上限约为950万套。而目前城镇地区家庭自有空置住房为4898万套，待售商品住宅约为350万套，总供给为5248万套，现有的存量住房已经可以满足住房需求。

空置率将继续上升

甘犁表示，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%。据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套。

空置住房占用的银行贷款降低了金融市场的效率。数据显示，截至2013年8月，有43%（4.2万亿） 的贷款沉淀在空置住房中。此外，空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%。

对于“丈母娘”需求推动中国楼市刚需及部分造成空置的观点，甘犁认为，家中有适龄结婚男性在家庭空置住房原因中只占到2.2个百分点，对家庭住房空置率影响并不是很大。

根据测算，我国住房空置率在一段时间内还将继续上升。

空置房更易资不抵债

近期，全国各地商品住宅销售量普遍下跌，部分城市存量高企。甘犁称：“房价一旦下跌，空置住房更容易亏本；同时，房价一旦下跌，空置住房更容易资不抵债。”

数据显示，当前有住房负债的空置房中仅有0.8%的比例资不抵债，非空置住房略低，为0.6%。如果房价下跌30%，将有11.2%的空置住房资不抵债，而非空置住房仅为3.3%。

“虽然房价下跌对空置住房冲击不小，但从整体来看，房价下跌，银行的房贷风险不大。”甘犁补充说。

在中国住房存量已经过剩，空置率高的现状下，如何去调控？

甘犁表示，在住房市场调控中，应注重盘活存量，减少浪费。长期来看，可通过对多套房征收房产税，提高空置房持有成本。

中国的住房市场主要由投资需求驱动。甘犁认为正确引导价格预期，是住房市场调控的另一方面。“应该通过收集并定期发布空置率等相关指标，帮助投资者了解住房市场运行现状并合理预期其发展趋势，理性决策。”

现有的保障房同时存在“错配”及高空置现象。甘犁建议通过对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴，既能解决这部分家庭的住房问题，也能活跃租房市场，有效利用闲置的社会资源。

来源：经济导报