自住房艰难时世 周边一二手商品房价格降近两成

房价进入下降通道正在引发一系列的连锁反应。原本在楼市上涨时期为解决城市“夹心层”的住房问题而设计的自住房，由于逐渐丧失其最根本的价格优势，从而陷入尴尬的境地。

近期，北京两个已进入选房阶段的自住房项目遭到中签者弃购，其中金隅汇星苑项目的正选组中签者有近20%放弃了选房资格。而首创悦都汇项目，在选房第一天，则有接近60%的家庭没有成功选房。

“除去一些家庭确实存在经济问题之外，不少家庭在比较了自住房的品质、位置和价格之后，做出了弃购的选择。”对此，北京一位自住房项目负责人郭立(化名)对记者表示。

在中签者弃购自住房的众多原因中，最重要的原因之一还是价格。

“从我们目前了解到的情况来看，现在有不少自住房项目周边的商品房确实出现了价格下降的趋势，这对于早已定下销售价格的自住房而言，无疑是一个冲击。”郭立坦言。

价格优势丧失

新浪乐居的数据显示，位于南六环的自住房项目首创悦都汇销售均价为13000元/平方米，与其相距900米的金融街金色漫香郡目前最低售价则为18500元/平方米，与其2013年11月开盘时的均价23000元/平方米相比，价格明显下调。

本报记者7月初进行的实地调查显示，北京目前有自住房供应的区域，周边不少商品房价格都出现了两成以上的降幅。

“目前来看，同区域的自住房价格还是比商品房要低，但从最近的房价走势来看，商品房还有降价的可能，但自住房的价格是去年就定下的，很难说未来商品房会不会比自住房的价格还要低。”一位业内人士告诉记者。

按照北京市住建委关于自住房的定价政策，自住房的销售价格在土地出让时就按照“比周围商品房成交均价下调30%”的原则确定下来。

相比新房，二手房市场价格下调的幅度更大。链家地产市场研究部张旭表示，近期北京不少二手房业主让利幅度增大，这部分降价房源与自住型商品房的价格差已缩小到了10%以内，其中个别房源的价格甚至低于自住房。如恒大御景湾项目附近的朝丰家园小区，目前正有不少挂牌价低于22000元/平方米的刚需户型房源出售。

“按照政策，购买自住房后，如果需要转让，到时还要上缴30%的收益，如果周边商品房价格已经接近自住房的价格，那么购买自住房还是不划算。”一位正在考虑购房的购房者如是说。

对此，北京市住建委负责人则告诉记者，住建委正在考虑应对措施，目前已有不少开发商向住建委建议在申购和弃购环节设置附加条件，以此希望申购者在申购某一项目时会更加慎重，而不是抱着“试试看”的心态申请购买。

下半年或遇更大尴尬

更大的“弃购”尴尬或许还在后面。

据北京市房协的统计数据显示，自2013年9月至今，北京市共推出超过60宗住宅用地，其中含自住型商品房项目的地块43宗，可提供房源约4.5万套，涵盖北京市朝阳、海淀、通州、昌平、顺义、丰台等11个区县。

“按照目前的申请审核速度，今年下半年进入市场供应面的项目数量有近30个，总量或将达到三四万套。”北京市房协秘书长陈志告诉记者，这三四万套自住房摇号成交后，将占全市商品住宅总成交量的一半。

“从现在这一趋势来说，我们后期的自住房项目入市的时机会更难把握，尽早入市当然能缓解资金压力，但由于目前弃购率不断升高，房企和政府都需要研究应对措施;但如果入市晚了，周围的商品房可能价格又降了。”一位在昌平开发自住房项目的开发商对记者表示。

实际上，目前开发商对是否拿自住房项目也开始变得谨慎。

日前，号称北京“第二贵”自住房的石景山地块遭遇了底价成交的尴尬，根据招标文件规定，这一宗地除配建建筑面积3万平方米的限价房之外，剩余居住用地全部用于建设自住房。但截至竞拍日下午3点，由于地块只收到一份报价，最终这一地块仅以15.8亿元底价成交。

“进入2014年3月以后，每个月都有两三个项目推出，导致后面的项目关注度大不如前。而且自住房项目密集入市，导致各个项目之间也存在性价比竞争，从申请量供需比初步测算，如果不能拿出地段、价位上的卖点，即便是自住型商品房也会存在销售压力。”上述昌平自住房项目开发商对记者表示。

不过，记者从北京市土地管理储备中心了解到，今年的土地供应计划不会改变，自住房地块仍是重点。亚豪机构的统计显示，在北京2014年的供地计划中，自住商品房用地将达到500公顷，占到总体商品房供地量的一半。

“北京市计划推出的海量自住房，可能是一个更大的尴尬。如果北京楼市在未来几年持续调整，未来进入市场近5万套自住房，其定价和销售将成为无法协调的矛盾。”上述开发商表示。

按照他的逻辑，自住房具有保障房性质，其利润率较低，开发商积极投身其中是因为自住房项目销售回款很快，较高的资金周转率将为企业带来收益。但如今，本轮楼市调整的时间和空间谁都无法预判，未来如果房价进一步回落，自住房也定会出现更高弃购率。

重蹈限价房覆辙?

在自住房弃购率攀升、自住房地块遭受冷遇的背景下，已经有业内人士对自住房的政策设计产生了质疑。

“北京应全面取消自住型商品房。它就是一个调控的怪物，是四不像。”北京市政府特约监察员、全国人大代表方志远在金隅汇星苑摇号现场对媒体公开表示。

一位对北京市保障性住房政策有着深入理解的业内人士担忧，如果商品房价格继续下调，出现自住房与商品房价格倒挂的现象，自住房政策或许会走上当年“限价房”政策的老路，成为“鸡肋”政策。

早在2007年到2008年，面对高房价，政府为保障“夹心层”的购房需求出台了“限价房”政策。按照当时的政策，限价房只针对中低收入家庭，其属性是政策性保障房，也是在土地出让时限定销售价格。

但随着2008年下半年楼市行情急转直下，限价房的价格与周边房价相比已经失去了原有的价格优势，且由于其存在购买及日后二次入市方面的限制，导致当时很多限价房项目因为不具备吸引力，而陷入无人排号购买的尴尬。

“不过，限价房政策之所以一直没有取消，也是因为进入2009年之后，房价又扶摇直上。”上述业内人士分析，同时，北京市目前仍有大量经适房、两限房轮候家庭，因此政策“朝令夕改”也存在巨大的舆论阻力。

如今，自住房似乎又陷入与当年“限价房”相似的境地。

“今年下半年是楼市走向的关键时期，如果房价下降的速度过快，那么相应的政策预计会出现调整。”一位接近北京市住建委的分析人士指出，“对于自住房政策来说，政策设计的初衷是为了稳定房价，一旦出现自住房与商品房价格倒挂，那自住房政策本身就失去了意义。”

对此，上述住建委负责人则表示，自住房价格会随商品房价格的调整而调整，这会在未来的土地出让中体现出来。“但这中间肯定是有周期的。”