全国近三年最高价地块调查：38%还未动工

高周转的时代，全国近四成最高价地块还未开工。

克而瑞数据显示，全国范围内2011-2013年年度经营性用地单价和总价最高的10地块共计55幅（原计60幅地块，但其中5幅地块同时位列总价和单价最高前十名），其中21幅地块尚未动工，占比38%；22个项目在建，占比40%，9个项目在售，占比16%；1个项目已经竣工即将开业；2个项目被政府收回。

据统计，总价最高地块开工率比单价最高地块的开工率要高一点。63%的总价地王已经开工，2011、2012和2013年成交地块的开工率分别达到80%、70%和40%。但只有50%的单价最高地块开工，2011、2012和2013年成交地块的开工率分别达到70%、70%和10%。

易居（中国）控股有限公司、克而瑞信息集团董事长丁祖昱表示，2013年地王由于大都是下半年成交，开工比例较少也比较正常。看来地王难度相对较大，特别是单价地王低至50%的开工率更说明地王好拿，项目难做。

最高价地块开工不易，但只要开卖了，都卖得不错。克而瑞数据显示，大部分已开售的最高价地块项目月均去化套数都超过25套。其中，南京海峡城、京投万科·西华府月均去化都近90套，青岛中海国际社区月均去化更是高达198套。而月均去化13套的上海保利西岸项目，2月份刚推出市场，成交均价就高达77193元/平方米。

丁祖昱表示，最高价地块中，真正有问题的那些都隐藏在迟迟不肯动工或者为规避相关2年必须开工的土地政策惩处而被迫开工的项目。

未开工的原因，无非是准时卖没法赚钱、拆不动、规划问题。比如，中华企业(600675，股吧)获得的苏州平江区平四路机床电器厂、林机厂地块，就属于地价太高超过了周边售高端楼盘价，没法盈利所以迟迟未动。再比如，上海海事大学地块和福州鼓楼区地块还在动迁中。

由于目前地产融资成本动辄超过15%，最高价地块建起来挺费力，有些开发商索性拖到了最后期限才动工，然后慢吞吞地盖。

早报记者了解到，有些开发商喜欢找合作伙伴。但地方政府有时候对这种事先不知会，事后就引入合作伙伴感到十分恼火，索性明文规定，该地块不接受联合体竞标，竞得人在三年内不得以股权等形式出售项目。

鼎鼎有名的北京崇文菜市场地块，被合景泰富2011年以7.1亿元总价获得，楼板价43712元/平方米，为当时的单价最高地块。两年后才动工，至今还在缓慢建设。

知情人士透露，该土地成本太高，规划为一栋高档购物中心，土地、建安成本超过5万元/平方米，加上投资物业资金周转较慢，现金流考验太大。

数位开发商高管都对早报记者表示，目前，那些曾经的地王过得都不太好。

来源：东方早报