改善型置业换房有技巧 三大情形对号入座更划算

9月底央行出台的“认贷不认房”的房贷新政为冰冷的楼市带来了浓浓的暖意，在庞大的置业人群中，收益最大的毫无疑问是改善型置业者。从近期的购房者比例来看，改善型置业者也是当仁不让，成了绝对主力。

然而，虽同为改善型置业，在购房时却不能“一刀切”。到底是该“先卖后买”还是“先买后卖”，亦或是“先还贷后买房”？由于每个人的情况不同，在选择方式上也是不一样的，只有选择了正确的方式，才能享受到最大的优惠。

情形一：有房有贷有资金

换房方式：先还贷 后买房

齐先生住在一幢70多平的房子里，略显拥挤。在他的第二个孩子出生后，父母从老家过来帮忙带孩子，家里更显空间不足了。最近几年他手头上已经攒下了一笔积蓄，所以萌生了再买一套房子的想法。但是他的第一套房子的贷款还未还清，按照房贷新政的规定，未还清首套房贷的，第二套房子的首付需要6成以上，并且要执行1.1倍的高额利率。虽然齐先生手头有些存款，但是一下子拿出6成的首付，还是比较紧张。面对这样一个“不尴不尬”的境地，齐先生不知如何是好。

齐先生的状况属于典型的“有房有贷有资金”情形，专家给出的建议是：先还贷，后买房。据齐先生介绍，他的第一套房贷仅剩10万元左右的余款尚未还清，他现在完全有实力可以先把贷款还清，再买第二套房，这样就能享受到首套房贷的优惠待遇，而且还能省下不少的利息。

“我最近看好要出手的第二套房总价约120万，如果第一套的房贷不还清，那我就要付至少72万元的首付，如果我还清了首套房贷，只需付46万（首套房的余款10万+第二套房的首付36万）就可以了。”齐先生说。

由于齐先生首套房的余款所剩不多，所以他这样操作的确很划算。然而“有房有贷有资金”的情形下，也并不都适合提前还款，具体还要视个人情况而定。

情形二：有房无贷无资金

换房方式：先卖首套 后买二套

小李是青漂一族，2011年毕业于青岛大学，之后就留在青岛工作了。由于不喜欢租房的生活，毕业后不久，他便和父母商量用全款买了一套40平米的一居室，作为结婚前的过度。今年下半年，他和女朋友开始谈婚论嫁了，眼前的要务是换一个面积大一点的房子作为婚房。正在他们考虑之际，恰逢9月底出台了“认贷不认房”的新政，这对他们来说是个不小的惊喜。

“第一套房子是父母出钱买的，我已经很惭愧了，所以我不可能让他们再给我买一套。”小李毕业才3年，自己拿出资金买二套房也不现实，所以他决定把首套房卖掉，“我算过了，首套房卖掉之后，不但足够承担二套房的首付，就连装修也没问题。”最近这段时间，小李一边联系二手房买家，一边寻觅新房。

这种“先卖后买”的模式，虽然在资金周转上比较宽裕，但是却面临一个问题：旧房卖出和新房到手以及装修，必然有一段“空白期”。对于本地的人来说，可以先与父母住在一起，但是像小李这样的情况，就只能靠租房来解决了。

情形三：有房无贷有资金

换房方式：先买二套 后卖首套

与齐先生和小李相比，林先生换房就显得从容多了。林先生目前住的房子虽然也是贷款买的，但是2012年就将贷款还清了，可谓无债一身轻。最近几年家里的经济状况越来越好，他便考虑往主城区“挪一挪”，对于他这种“有房无贷有资金”的情形来说，换房还是比较容易的，尤其是受到新政的惠及，他再买房也只需付3成首付即可，贷款的利率也将有所优惠。

最近林先生看中了一套92平米的现房，并开始准备申请贷款等事宜，想尽快搬到新房去住。但是对于老房子，他并不打算过早出售，“今年房价跌得很严重，我现在卖也卖不出好的价钱，反正我现在不缺钱，就先对外出租吧。”

类似于林先生这样的情况，“先买后卖”不失为一个明智的做法，将首套房出租后，租金可用来偿还二套房每个月的贷款。而且今年的房地产不景气，观望情绪浓厚，并不是卖房的好时机，但是随着系列房产新政的实施，业内普遍认为未来房价会有反弹空间，所以原有的房产可等待今后更好的出售时机。