二手房过户常见问题解析

我局在受理市民二手房交易过户手续时发现，很多市民对二手房转移登记政策了解的不多，特别是对夫妻间房产的认定、离婚后房产的处置及未成年人申请房屋登记等常见的问题认识不清。在此，市房管局就二手房过户常见问题向广大市民做一解析。

一、夫妻间财产的认定

《房屋登记办法》十三条规定，共有房屋应当由共有人共同申请登记。而在现实生活中，经常存在共有房屋的实际权利人与登记薄记载的权利人不一致的现象，如夫妻关系存续期间，夫妻共有的房屋有时仅登记在一方名下，会造成登记薄记载的物权情况与实际情况不符，有可能产生房产纠纷发生。

《婚姻法》规定，“婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。夫妻双方婚后所获得的房产除特殊约定外，应当属于夫妻共有，夫妻双方有平等的处置权，单方是不能将房屋转移过户的。夫妻双方婚后所获得的房产有特殊约定的，如受赠或遗嘱继承的房屋，在遗嘱或赠与合同中明确约定只归夫妻一方所有的不形成夫妻共有，我们视为房屋为夫妻一方个人所有。

对于婚前一方获得的房产，为婚前个人财产，不形成夫妻共有。在这里要说明的是，很多群众认为婚后夫妻双方用共同财产还了按揭，房屋就应视为夫妻共有。这个认识是错误的，《婚姻法解释（三）》第十条中明确作出解释，婚前购买房屋属于个人婚前财产，离婚时若不能协议处理，则人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其财产对应增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。同样，有特殊约定的除外，如婚前的房屋经过公证约定为夫妻双方共有了，那么该房产在办理转移登记时共有人提供相关依据，我们就视为夫妻共有，必须双方共有人同意才可办理转移登记。

二、对于离婚后财产的处置

离婚证明材料，除了有大家知道的离婚证以外，还有人民法院生效的法律文书，包括民事判决书和民事调解书。

对于婚前个人所有的房产，离婚协议中约定为原产权人所有的，房屋视为个人所有，申请转移登记时，单方即可申请登记。若离婚协议约定为对方所有，则双方需先办理房屋转移登记手续，将房屋过户至对方名下，才可进行二次交易。

对于婚姻存续期间获得的共有房屋，若离婚协议中未明确分割，则视该房屋为二人共有；若离婚协议中对共有房产做出了明确分割，则应先行办理离婚析产手续，将房屋析产为个人单独所有，单方可以申请办理房屋过户手续。

三、未成年人申请房屋登记

我国《民法通则》第十一条规定：“十八周岁以上的公民是成年人具有完全民事行为能力，是完全民事行为能力人。十六岁以上不满十八周岁的公民，以自己劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人”。

十八岁以下的未成年人，不能独立行使权利，在进行房屋登记申请时，需要由其监护人代为申请。若要出售未成年人名下房产，按照《房屋登记办法》第十四条规定，监护人因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。