金融资本频频举牌上市房企 地产业将发生哪些变化

在中国经济“新常态”之下,中国经济细胞——产业与资本之间的化学反应越来越多,这其中就包括“站在门口的野蛮人”,特别是站在地产商门口的“野蛮人”。

今年以来,伴随生命人寿、安邦保险频频举牌金地、万科、金融街、华业等上市地产企业,产业资本与金融资本屡屡上演“肉搏”大戏。

而产业与金融资本之间的交融,会给地产圈带来怎样的变化,还需要时间去解答。

险资频频出手

“上官清已经成为金融街的董事了,除了看好金融街的‘质地’之外,也就没什么好说的。”一位接近金融街控股的人士向上证报记者直言不讳。

材料显示,上官清是和谐健康保险股份有限公司(以下简称“和谐健康”)的法人代表,该公司由安邦保险集团绝对控股。就在今年7月份,有关是否让上官清入金融街董事会的讨论还在网上热议。如今上官清的正式进入,也说明安邦入驻金融街的目标实现。但不仅仅于此。

从金地、金融街到华业地产,今年已经三度“举牌”地产股的安邦保险,这一次又瞄准了万科,就在10月底,中国最大住宅开发商万科的前十大股东里,出现了一位熟悉的陌生人。

万科三季报显示,安邦保险已通过旗“安邦人寿保险股份有限公司—稳健型投资组合”产品持有了万科A2.35亿股,占其总股本的2.13%,位列第四。

安邦保险进入股权相对分散的万科,颇受关注。

今年5月,万科总裁郁亮曾旧事重提“君万之争”,以警示管理团队。1994年的一次万科董事会上,以君安证券为首的几个股东联合“逼宫”,企图改组万科公司董事会,夺取公司控制权。如果不是因为找到了君安的一个破绽,王石当时可能就不再是万科的控制人了。

20年后,虽然历史还没有重演股权“争夺战”,但是身边的陌生人,还是让地产公司不踏实,因为“野蛮人”总是很神秘。

投资优质低估资产

“保险资金还是看好地产公司的资产。”上述接近金融街控股的人士也向上证报记者表示,保险资金入股的地产公司有一些共性——均是区域持有优质资产的品牌开发企业。

“以金融街控股为例,其持有物业面积约70万平方米,以每平方米3万元粗略推算,资产价值也在210亿元。而目前公司市值还到200亿元,资产处于低估阶段。另一方面,保险资金有强烈的投资需求,因此选择入股金融街恰逢其时。”东兴证券分析师郑闵钢。郑曾在中国东方资产管理公司从事债权资产的管理和处置工作,担任过近十家公司的董事或监事。

“随着房地产行业进入增速下滑阶段,行业内外部并购将会增多,金融资本提前布局优质低估值地产股,建议关注第一大股东持股相对较低的低估值公司。”申银万国一份研报直接指出,“如万科、金科、华发、福星、苏宁、金融街等。”

“如果一家金融资本入股,我们会首先分析他的意图,是善意还是恶意。对于金融资本来说,我们更多是合作伙伴,因为房地产实操业务很复杂,没有一支优良的团队,很难顺利推动一个项目落地。”阳光100集团常务副总裁范小冲向上证报记者说,“另外我们公司股权也比较集中,金融资本想控股很难。”

作为一家今年刚刚登陆资本市场的地产公司操盘老手,范小冲的观点代表了绝大多数地产界人士的想法。即,金融资本与地产企业还是会“井水不犯河水”,对于双方潜在的较量可能他并不以为然。相反,他更关注的是地产圈内的热闹。

“在地产圈内,我们的项目或并购或合作或角力的案例很多。目前最引人注目的当属绿城宋卫平与融创孙宏斌的案例。”范小冲说。

金融资本“新玩法”

这是一场较量,还是一种合作,抑或一种融合?

由于中国房地产业没有经历过像样的市场周期,也很少经历与金融资本的角力游戏,他们或许未来不得不面对与金融资本“新玩法”的考验。

“房地产业的结构正在发生微妙变化,金融资本的最终目标并不仅仅是简单的财务投资,以求获得资产的保值增值。”复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟向上证报记者如是说。他大胆预言“未来金融资本与产业企业的股权之争将不可避免。”

“金融街控股背后也很有实力,所以之后也增持了股票。”上述接近金融街相关人士也告诉上证报记者,但是再深层次的考虑还不得而知。

材料显示,在安邦系4月28日举牌之后,金融街大股东随即进行了两次增持,增持比例分别为1.37%和1.82%。至5月6日,金融街集团和一致行动人合计持有股权达到29.74%,以阻止安邦系的进攻。随着上官清入驻董事,此事暂告一段落。

陈晟指出,虽然目前看金融资本与产业企业相安无事,但金融资本与产业公司的思路终究有异。随着地产业格局进一步调整,以及整个中国经济“产业链竞争格局”发生变化,产业公司就不得不去面对与金融资本“新玩法”的考验。

“开发商的融资成本一般在10%左右,而保险等金融资本的成本只有4-5%,甚至更低。因此今后金融资本控制发展,产业企业负责生产的格局会越来越强化。”陈晟直言,目前如中信、复星等传统开发商正在主动适应新玩法,而更多的企业包括万科的目标还是“生产商”的定位。产业与金融资本由此产生的差异和错位,必然导致双方的“纠缠和角力”。