降息只是短期的刺激 复苏楼市要看后续组合拳

央行宣布自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点，一年期存款基准利率下调0.25个百分点。这是2年多来央行首次降息。消息一出，就有购房者兴奋地告诉记者：“明天该买房了。”

然而，事实真的是这样吗？降息了就意味着楼市有底可抄了吗？对此，多位受访的业内人士表示，降息往往意味着楼市将进入上升通道，因此引发了关于抄底的讨论，但从目前市场的实际情况来看，短期内房价并没有明显波动，楼市能否真正回暖，单靠一次降息并不能达到，还要看后续有没有更多的政策“组合拳”跟进。

降息拉动抄底 新房交易涨24.7%

事实上，每一次央行降息都给楼市带来了一阵回暖，这次是时隔两年的首次降息，对于拉动楼市的作用更是不言而喻。直接的市场表现就是原本对于蓄客十分头疼的各个项目，如今却接连开盘，接连售罄。

上周六，万科房山长阳半岛项目的商业部分——长阳半岛·中央城开盘。当天推出了双层挑高的多变小户型和临街的商铺产品，据开发商统计，当天签约金额达6亿元。

同日，位于顺义区的老项目合景·香悦四季开盘，此次加推了126套现房房源，排卡享有6万抵20万，全款9.5折的优惠活动，优惠完的价格在21000元/平方米。据了解，开盘当天去化率就超过了8成，目前仅剩十余套房源在售。

据记者了解，无论是售楼处里的售楼小姐还是奔跑在外的二手房中介，都将这次从2012年7月以来的首次降息，视作积极的楼市信号挂在嘴边。

小张是亚奥区域某主打三居室的改善型楼盘的售楼小姐，该项目在今年9月开盘后，当天便售罄了推出的200多套房源。据小张介绍，目前项目加推了30多套双卧室朝南的三居室户型，价格比一期有所上涨，并且从未打过任何广告，只是优先一期排号但未选到房的客户，即便如此，仍吸引了很多改善型购房人的关注。

“有一位客户错过了一期的房子，但因为排的号比较靠前，有优先选择加推房源的机会。不过由于加推的150平方米的三房比一期更大，总价更高，因此她一直在犹豫，‘9·30’新政也没能真正刺激到她出手，直到央行降息，她立马打电话向我咨询，确定利率真的能下调，并且合计下来能省下好几万，加上害怕降息导致房价上涨，她第二天一大早就来交定金买房了。”小张告诉记者：“还有些客户原本打算明年买房的，银行一降息，也把买房时间提前了。”

楼市成交数据在央行降息带动下变化同样很明显。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，剔除自住房和保障房，11月当月成交的纯商品住宅为6023套，比10月份增长24.7%。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，无论新房还是二手房，降息后，看房客户都明显增多，主要是长时间关注楼市的购房者，可以看出购房者抄底的意愿度有大幅提升，决策速度也有所加快。

担心错过抄底时机

现在到底是不是买房的最佳时机？现在买房算抄底吗？这一点即便是专家也有不同的看法。“很担心不买就晚了”，一直在亦庄看房的周女士坦承自己有购房打算，但是在出手时机上还有些犹豫，“之前9·30新政的时候，就听说了一些楼盘在酝酿涨价，也想到楼市逆势反弹的可能性。”

周女士表示，她很想“切”到最低点，但是又怕自己切不准，“降息的消息出来，坚持买房的想法更明确了一些”，她和家人最近都在积极看房，“也许等不到春节就出手，毕竟年末开发商要冲业绩，如果能找到心仪的项目还有优惠， 就不想太多了”。

无独有偶，想要卖掉手中旧房子，买套大三居的张先生，同样处于买房的纠结期，一方面，他希望手里的二手房再等等，等价格再高点卖；另一方面，又不愿意错过现在楼市整体价格较低的购房窗口期，但不卖掉旧房子就凑不出首付款，因此张先生一直犹豫现在是否是出手抄底的好时机。

对此，一位开发商营销总监告诉记者，“从时间上说，年底是开发商冲任务节点，从任务上说，开发商库存高企，为去化，在年底也会加大优惠力度。”他认为，目前楼市尚处于去化过程，今年底明年初将是最大的抄底期了。”

现阶段楼市难涨价 抄底要量力而行

虽然楼市的交易热情明显回升，但记者通过实地探盘和与开发商的交流中发现，大部分新盘项目确实以降息为噱头吸引购房者前来，但为了完成年终任务，多数楼盘并未涨价，甚至仍保持打折优惠的姿态，“平价跑量”完成销售目标。

不久前，曾有报道称，北京部分房地产企业召开会议传达“涨价令”，最快从12月开始做出调整，涨价内容包括取消优惠、推高端房源，以及直接上调价格等。

但实际上，上周入市的几个改善型楼盘仍然采取了以价换量的策略，开盘优惠力度不减。例如新入市的纯新盘北京城建·胜茂广场推出5万抵20万优惠活动；而位于顺义的合景·香悦四季同样推出了排卡6万抵20万元的优惠。

“现在市场价格已经趋近于成本价，绝对是最佳抄底期。”将要入市的纯新盘远洋新天地销售负责人刘禹辰表示，新天地项目将以意想不到的惊爆价格入市，在高库存压力下，绝大多数开发商还是以跑量为第一要务，在政策利好的驱动下，趁机涨价不是明智之举。

同时也有业内人士提醒准备出手抄底的买房人，不管是楼市最好时期还是最坏时期，买房都应该遵循量力而行这一铁的定律。不要盲目追求面积大、总价高的舒适型产品，因为还需要考虑到今后还款压力，否则将使生活质量下降。另外，在购房过程中还要注意物业费、车位费等问题，例如购房面积过大，物业费也随之增高，这都在无形之中增加了家庭的生活负担和压力，更会影响今后的生活质量。

降息只是短期刺激 复苏楼市要看后续“组合拳”

虽然短期狂欢出现，但对于后市的看法业内还是非常谨慎。

尤其是对于有抄底楼市打算的购房人来说，最担心的就是楼市在降息后呈现火箭般上升的趋势，从而引发价格的攀升。这并不是没有先例， 2009年降息后楼市迎来暴涨，2012年降息后，楼市走出低谷。

相比之前两次，业内人士普遍认为，此轮降息之后，北京商品住宅成交均价不会快速上升，而是会维持一段时间平稳。

究其原因，亚豪副总经理任启鑫认为主要有两个方面，一是目前北京房价水平已处于历史高位，即使是六环外普通住宅单价也已基本在20000元/平方米以上，五环内则已基本保持在30000-40000元/平方米，房价过高已超出大量需求群体的承受范围，继续上涨的动力不足；另一方面，目前去库存仍然是摆在各大房企面前的首要任务。根据亚豪机构统计数据显示，截至11月27日北京商品住宅库存量高达85670套，消化难度依然较大。

因此短期内，北京商品住宅市场价格将处于平稳阶段，而在“换量”成功之后，基于土地成本的居高不下，房价有可能将再次进入上升周期。

另一家代理机构世邦魏理仕的分析报告也持类似的观点，报告认为，基于高库存和许多房企的销售指标难以达到，在房地产市场全面复苏以前，开发商的流动资金依然紧张，短期内不会有涨价的动力。