2015年房产将进入并购时代 迎来最佳窗口期

2014年，房地产行业分化加剧，形成大者愈大、强者恒强的局面。“大鱼吃小鱼”的新一轮行业洗牌已经显现，而“并购”将成为2015年房地产一大关键词，正在业内逐渐地形成共识。

12月7日，德信资本董事长陈义枫在“全球房地产金融中国峰会”主题演讲中，用其研究的“三底模型”，来阐释当下市场的投资逻辑，以及自身作为地产金融机构可以把握的投资机遇。

如何通过判断底部来做出投资决策，是投资人重要考量因素之一。在陈义枫的阐述里，其所谓“三底”，即“政策底”、“市场底”及“企业底”。

陈义枫认为，“政策底”在今年年初，即一、二月时已经出现，如出现杭州出现降价卖楼的消息，随后各地政府开始放开限购、限贷。9·30新政，中央的信号明显，很多打压政策已经逐步在退出。回顾2014年，“政策”这条曲线是在年初触底后逐渐往上走，如果市场需要，预期明年还会相关出台利好政策。

而“市场底”则出现在第四季度，9月的央四条后，成交在10月份开始放量，市场触底回升。其中较为明显的是土地成交量的放量——这意味着开发商开始买地、储备粮草，看好后市。在放量和成交活跃后，价格也开始复苏，市场逐渐的回暖。

那么，为何说2015年的房地产将进入并购时代，是进行并购的最佳“窗口期”？

“现在还不是房地产企业最困难的时候，预计将会在2015年二、三季度到来，即‘企业底’。”陈义枫分析指出，过去一年中，企业的日子比较难过，除了个别龙头企业外，大部分的中小企业现金都比较紧张，而这种困难的局面将会在明年二、三季度达到顶端。目前，“政策底”和“市场底”已经出现，市场从下滑转变成逐渐复苏。等市场复苏一段时间后，企业的现金流才能开始改良和好转。

在这个过程中，因“企业底”还没到，企业就存在流动性困境、困境资产等，市场就会出现大宗资产折价交易的并购机会。

如某个项目没有钱开发的时候，就会出现项目的整体转让的机会，当企业陷入流动性困境时，就会出现企业并购的机会等。

“地产进入存量时代，并购是对存量的整合”陈义枫说道，目前开发型基金在收窄，年新增开发量减少，存量增大，并购增值型的基金正当其时。据其介绍，德信资本从今年下半年开始，已经开始大力度的进行并购，并发行了几款并购型基金。

陈义枫预计，明年会出现更多的并购型基金。他认为，将并购交易和资产增值结合起来，并购增值双轮驱动，将获得更多的收益。就增值型基金而言，还是取决于基金本身的资产管理能力。如果自身不完备具备资管能力，可以通过合作的方式，跟有资管能力的机构广泛结盟，快速把握并购的机会。