专家详解容积率和得房率之间的区别

一个体量固定的鱼塘，所放养的鱼量决定了鱼儿的舒适度有多高；一块面积固定的住宅用地，容积率的高低同样与居住的舒适度密切相关。然而，现实中很多购房者无法领会到容积率的玄机所在，针对购房者因弄不明白容积率在购房过程中遭遇的一系列问题，记者专门走访了部分建筑专家，旨在帮助更多购房者对此了然于胸，从而买到更加舒适的物业。

现实遭遇

NO.1：容积率不高，咋感觉住得那么密？

专家提醒：一般说来，开发商赠送面积越大、赠送空间越多，实际容积率也就相应提高，这会在一定程度上影响居住的舒适度。对于首次购房的年轻消费者而言，选择这样的户型可能更经济实惠。

最近半年来，房地产调控严厉，开发商在宣传攻势中着重强调赠送面积，大面积赠送成为了当前开发商有效抢夺更多客户群的杀手锏。很多购房者由于不了解容积率而导致入住体验差。

譬如，某楼盘推出了一批户型面积为140~270平方米的江景豪宅，宣称项目得房率普遍高达140%。从具体情况来看，部分开发商将阳台设计成了可以改造为次卧室的半赠送空间，比如城东某盘将建筑面积90平方米的户型加上赠送面积后，实得面积可达到150平方米以上，并做到四房两厅双卫带花园的居住格局；有的开发商在建筑设计上甚至采取“买一送一”方式，得房率高达200%。然而绝大多数购房者都没有意识到的是，正是看似“划算”的大面积赠送，导致了部分项目最终的实际效果与本身的容积率规划大相径庭。

中国建筑西南设计院资深建筑专家介绍，由于缺乏相关建筑常识，很多购房者并不知道开发商赠送面积越大、赠送空间越多，实际容积率也就越高。常规条件下，得房率增加了多少，实际容积率也会相应增加，从而变相提高了容积率，降低了居住舒适度。

NO.2：得房率越高，是不是越划算？

专家提醒：一般说来，得房率较高的楼盘，购房者可在相应的房屋总价内获得更多的室内使用面积，在某种意义上看比较实用，但这有可能是建立在影响整个小区空间尺度的基础上；对于追求居住舒适度的购房者而言，则不一定要把这种得房率较高的房子看得很重，可根据居住品质进行取舍。

“容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。”建委有关部门负责人表示，对于同样的楼层结构，如果建造层数多一点则户数增加，相应的公摊面积就少些，房屋得房率高所带来的好处是显而易见的。但得房率越高，容积率变大，居住的人更多，相当于在一个原本只有一定数量的鱼塘里放入了更多的鱼，使居住舒适度大打折扣，因此容积率指标直接左右着居住的舒适度。对购房者来说，赠送面积并不一定真的“划算”，因为在室内居住空间得到拓展的同时，小区的室外空间环境会因容积率的变大而受影响。

事实上，多数业主在收房时关注更多的是得房率———即所购房屋所得面积，而对容积率等影响生活品质的规划指标却往往忽视，导致室外验收成为很多业主的维权空白。一方面，容积率是多是少，业主很难有具体的感受，毕竟业主也没有能力完成对整体容积率的检验，这方面的确缺乏统一验收的机制；另一方面，规划设计图纸上的喷泉池、亭台、绿地尺寸是否与实际情况一致，容积率是否有所调整，大多数业主无法知情，更多的注意力都放在了产权面积、社区环境等其它方面。