顾云昌：楼市正在软着陆 现金流成竞争力

2015年安徽房地产论坛暨安徽省房地产商会联谊会近日在合肥举行。全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌做客合肥。他在接受中国房地产报记者专访时预计，中国楼市将在2015年第三季度开始回稳，从而实现软着陆，去库存回笼现金流是房企核心竞争力。

记者：经济新常态已然成为热词，你怎么看这种经济新常态逻辑？

顾云昌：在前不久的中央经济工作会议上，中央提出要认识新常态、适应新常态、引领新常态。为什么中国的经济会进入新常态，其实新常态这个词并不是中国的发明。2008年、2009年的时候西方经济学家们认为美国的经济危机世界的经济格局发生了变化，进入了新常态。而中国的经济正在为了配合世界的经济进行强刺激。所以我们当时没有提出新常态，仅仅是提对经济启动4万亿的投资和十几万亿的新增贷款。实际上世界的经济在新常态下已经运营了好几年了。现在是看到了世界经济的变化，同时看到了中国经济进入了新的不同的发展阶段，即人口红利消失、劳动成本增加这个阶段，中国的经济会出现增速的放慢，也会出现结构调整的换挡。

记者：在新常态下，房地产开发商将会有哪些新机遇和新挑战。

顾云昌：经济新常态的第一个“新”叫新增长点，第二个“新”叫新的发展空间，第三个“新”叫新型城镇化。1998年提出的“新的增长点”很明显的是提出了房地产是增长点。今天是战略性的产业和服务业。其实所有的增长点都和老百姓的生活密切相关。我们的增长点应该随着生活水平的提高不断地发现不断地培育。老百姓的生活归纳起来就是吃穿住行用，经济必须是跟随吃穿住行用来发展。当我们宣布要全面建设小康的时候，我们发现我们的温饱问题已经解决了，老百姓要解决的是住和行的问题。这时候中国的经济转入了第二个阶段，这个阶段就是2000年以来的房车时代。住就是房地产，行就是汽车、动车、高铁、飞机。国家抓住了这些增长点，我们整个经济发展出现了新的高潮。那么到目前为止，不断地在更新，不断出现新的增长点。

新常态下的房地产行业正在转型、创新、升级。第一个变化是产业转型，房地产公司现在纷纷转型。另一个变化是纵向多元化。房地产新的需求产生出了新的方向，横向多元化成为必然。房地产服务业正在被发现，特别是万科提出了五菜一汤的社区商业，就是把房地产过去的物业管理转向社区服务。从管理转入服务，企业重点是要具有三个力：决策力、资本力、管制力。

记者：房地产市场今后还会怎样发展？

顾云昌：中国的房地产正在唱两首歌，一首歌叫作“吻别”，另一首歌叫作“牵手”。吻别黄金时代，牵手白银时代。这就是我对房地产整个的看法。市场变化我叫市场变态。它的关健词是什么？进入买方市场。我们过去黄金时代的房地产市场是一种卖方市场，今天白银时代的市场是一种买方市场、是一种供大于求的市场。首先如何来判断是买方市场。我们很清楚地看到，现在销售的面积、库存的面积大，合肥好一点，有的城市比较严重。2014年全国房地产的待售面积大概有6亿多平方米，其中住宅是4亿平方米。占到三分之二。有人说待售面积看起来不多啊，请大家注意国家统计局公布的待售面积仅仅是指已经竣工的房子。中国房地产市场已经进入了买方市场。也就是说，过去开发商可以主宰房价，现在则由买方来决定房价。在买方市场出现了以后，房地产市场特别是房地产企业就出现了三个变化：第一，竞争加剧；第二，洗牌加快；第三，利润减薄。

一个真正健康的市场，应该是买方市场。从这个意义上讲，中国房地产市场到今天才进入了一个比较理性的发展阶段。中国经济不会硬着陆，所以中国房地产市场也不会硬着陆。

记者：在房地产市场新时期，你对合肥的房地产开发商有哪些建言？

顾云昌：根据统计显示，2014年全国房地产销售量比2013年有所下降，但是销售额、销售面积仍然是历史的次高峰，仅仅低于2013年；去年的房地产投资增长率是10.5%，而过去这个数字通常是20%~25%。这两组数据可以看出，房地产市场在明显下行。但是，下行速度和力度都已经减弱了。在一线城市，已经看到了楼市回暖的迹象，三四线城市表现得稍显平淡一点。

与此同时，2014年全国房地产新开工面积同比下降了10%，商品房新开工面积更是下降了14%，尤其是土地交易量也下降了14%，意味着供应速度放慢了。有理由相信，中国房地产市场正在实现软着陆，并很有可能在今年下半年回稳。对于合肥的房企，在供大于求的情况下价格战是必然的，这就要求开发商提高楼盘质量，并在差异化上做文章。当然有一些房子实在卖不掉还是得降价，去库存对中小开发商是很重要的任务，毕竟现金流才是房企核心竞争力。