库存高压尚未解除 部分盘涨价或是“虚张声势”

一大波宽松性政策袭来，楼市似乎又掀起了新一轮“涨”潮。近来，不仅全国主要城市住宅成交涨幅明显，新房、二手房价格喊“涨”现象也有所增多，不少买房人随即陷入“等政策”和“恐涨”的矛盾状态中。

目前楼市是否已具备了涨价动力？业内人士分析，库存高压尚未解除，当下很多房企其实并不敢涨价，即便是供需矛盾较为缓和的四大一线城市，开发商喊涨多数只是在打“心理战”意在加速成交。业内预计，房地产市场“量增价稳”仍会在较长时间内持续。

政策进入宽松期 楼市“涨”声渐起

一个月来，多项房地产重磅政策可谓接踵而至。先是3?30新政下调二套房商贷、首套房公积金贷首付比例，后是央行大幅度降准1个百分点，而地方政策也在公积金贷款额度、首改房认定、税费补贴等方面力挺住房消费，楼市政策步入宽松期。

受一系列政策红利影响，全国房地产市场出现“银四”行情，成交量普遍上涨，且涨幅不小。据中原地产提供的数据，上周七天内，全国主要54个城市住宅签约共计62256套，环比涨幅达12.6%。

“这一成交套数，是近12周以来最高值，首次突破了6万套。其中一二线城市涨幅最高，四大一线城市成交量全面上涨。”中原地产首席分析师张大伟表示。

成交刚有起色，楼盘价格“涨”声随即而来。在北京，亦庄项目合生悦上城成为“3·30”新政后的涨价“急先锋”，宣传称楼盘在4月中旬开盘后价格上调3%-5%。上海、深圳等地也有楼盘放风“涨价”，据上海项目美诗邸销售人员介绍，新政后加推的房源均价上调了约四千元，涨幅超14%。另有数据显示，二三线城市部分项目也缩减优惠、价格温和上调。

楼市去化速度加快 库存高压仍待解

“随着市场需求的释放，房企库存去化效果确实在逐渐显现。”上海易居研究院研究员严跃进在接受中新网房产频道采访时称，从监测数据看，目前一线和三线城市库存去化速度均在加快，二线城市保持平衡。

这是否意味着造成去年以来楼市调整主要原因之一的“高库存”已警报解除？以北京为例，亚豪机构市场总监郭毅分析，“目前商品住宅库存仍在8.1万套，虽然比去年高峰期的8.9万套有所下降，但仍远高于库存低谷期的5.7万套。”

上海易居研究院数据也显示，截止4月初，在监测的35个城市中，按照目前去化速度，仍有12个城市消化本地楼市库存所需时间超过20个月，西安、天津、烟台超过27个月。

“3月份，一线城市存销比下跌幅度最大，但太原、烟台、兰州等13个城市仍在环比上升，这意味着当地去库存压力有增无减。”严跃进分析。

业内：提价楼盘是少数 开发商喊涨底气不足

不少业内人士认为，在各城市库存高压尚未解除的情况下，绝大多数开发商并不会选择贸然涨价。“实际来看，涨价的楼盘项目并不多。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，即便是供需矛盾较缓和的一线城市北京，目前楼市也仍然不具备涨价动力。

据亚豪机构提供的数据，4月上旬北京商品住宅成交排行前50个楼盘中，26个项目均价上涨，但其中涨幅超过5%的仅有6个。“受‘一房一价’影响，成交价涨幅在5%以内，可认定为走势平稳。” 亚豪机构副总经理任启鑫分析。

“这个时候很多房企并不敢涨价，去库存的压力仍在作祟。”严跃进认为，当下多数房企更愿意走“以价换量”策略，不会选择和潜在的购房需求“赌气”涨价，否则很可能面临潜在购房客群的流失。“之所以有一些楼盘喊出‘涨价’口号，还是一个心理战，刺激观望的购房者积极入市。”

在郭毅看来，开发商可能会在成交量上涨、客户增多，并经过一定去化库存之后调整价格，但这需要一个长期的过程。“不过，真敢现在涨价的楼盘必然有其过人之处，项目产品、位置、稀缺性上能支撑项目涨价，或之前定价较低。”