新政满月楼市分化严重 三四线城市不涨反降

尽管备受关注的二套房商贷新政执行普遍缩水，“330新政”出台后的一个月中，升温仍然成为了4月份楼市的主旋律。机构数据显示，月内54城市住宅成交有望达25万套，环比涨幅超过10%。

值得关注的是，与一线城市“楼盘涨价”、“日光盘”等热闹景象不同，三四线城市楼市对新政刺激反应冷淡，成交量不涨反降。业内人士分析，供需关系堪忧成为制约三四线城市楼市回暖的主要因素，但随着政策的持续宽松，下半年市场有望全面复苏。

330新政满月 二套房贷利好普遍“缩水”

距离“330新政”出台已满一个月，与公积金贷款优惠政策在各地快速铺开不同，备受关注的二套房商贷新政执行普遍“缩水”，不仅利率未松动，新政提及的“四成首付”也少有面市。

“现在北京二套房贷款执行四成首付的银行还很少，基本上都得五成。”北京朝阳区一链家地产门店经理向中新网房产频道介绍，3月30日三部委下调二套房商贷比例至四成的政策在北京尚未全面铺开，利率也仍然是基准上浮10%。

像北京一样二套房贷利好缩水的城市并不在少数。融360平台监测数据显示，新政后半个多月中，全国35个重点城市524家银行仅三成银行降低二套房首付比例，其中不少银行执行五成或4.5成。

相比之下，新政出台后首套房买家得到的实惠更为明显。除各地公积金首付比例降低、额度提升、购房补贴等利好外，商业贷款利率折扣也进一步加大。据机构统计，在一线城市，8.8折、9折利率优惠已成为首套房贷市场主流，二三线城市也有不同程度的折扣优惠。

楼市分化严重 三四线城市成交不涨反降

二套房新政执行普遍“缩水”，但新政仍为楼市回暖注入了一剂强心针。中原地产提供的数据显示，4月前28日天，54城市住宅成交量达22.5万套，全月有望突破25万套，相比3月同期这一数值涨幅将超过10%。

不过，在业内人士看来，“330新政”对各地楼市刺激效果并不相同，且差别显著。“4月以来一二线城市住宅成交提升幅度明显，而三四线城市则较为低迷。”中原地产首席分析师张大伟在接受中新网采访时分析，4月前26天一线城市成交量环比上涨了27%，北京、上海、深圳甚至出现了久违的“日光盘”，但三四线城市却下跌了26%。

“市场供求关系堪忧的三四线城市对于政策刺激反应冷淡。”张大伟认为，市场需求不足、“天量”库存等因素，已严重制约了这些城市楼市回暖步伐，“330新政”后各线城市间市场分化加剧。

在各线城市较为一致的现象是，相较于新房市场的“量涨价稳”，新政后二手房市场表现更加活跃。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院监测显示，4月前27天二手房网签量环比增幅接近五成，价格也有2%的上浮。

业内看涨后市：下半年楼市或全面复苏

随着“330新政”、降准等利好政策的扎堆出台，房地产市场预期升温。“下半年是中国楼市全面复苏的开始。”上海易居研究院研究员严跃进向中新网房产频道分析，不论是成交量还是价格都将止跌回升。

严跃进认为，受“追涨”情绪影响，5月份前期观望的购房者入市节奏将进一步加快，加之房企推盘节奏提速，预计大部分城市成交量环比增幅有望达到20%。“届时房企降价促销力度可能会减弱，讨价还价空间随之收窄，价格可能出现反弹。”

“政策刺激对基本面较好的城市将带来积极作用，但对供过于求的城市提振作用仍然有限。”对于后市发展，张大伟认为，楼市分化将持续，一线城市会在此轮市场复苏中成为“领头羊”。

基于部分三四线城市库存高压难解，二套房新政利好也尚未完全释放，张大伟认为，后续房地产刺激政策还有多种可能，“二套房利率下调、降准、降息等宽松性政策都有望在二季度继续出现”。