楼市库存依然高企 回暖态势尚需进一步观察

据中国指数研究院发布的数据，今年5月份全国百城新建商品住宅平均价格环比由跌转升，一线城市住宅交易成交活跃，部分城市住宅交易价格出现环比上涨，房地产市场出现了明显回暖迹象。但如果以此判断楼市已经走上上升通道，还为时尚早。

目前我国楼市库存依然高企，并仍在增加，而房价高企、开发商死不降价也对潜在需求存在明显的抑制作用。且随着市场需求短期内集中释放，政策刺激效应持续性存在不确定。因此，楼市回暖态势能否确定仍需进一步观察。

当前住宅成交量激增是需求较长时间积累与政策刺激相互碰撞的结果。2014年，全国商品住宅销售面积同比下降9.1%。当年北京商品住宅销售面积同比下降16.3%，上海市新建住宅销售面积同比下降12.5%。

应该看到，房地产市场自发调整，并未挤出真实市场需求。只不过蔓延市场的观望情绪浓郁一定程度拉长了住宅需求积累释放的时间。今年以来，在稳定住房消费政策导向下，国家集中出台了多项政策组合拳措施，积极鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，刺激较长时间积累的市场需求在短期内集中释放。

从政策效应情况看，3月30日楼市新政发布后的两个月，一线、二线城市多录得住宅成交量环比大幅上涨。

楼市回暖持续性仍存在不确定性。人口拐点、家庭财富配置结构优化、住宅需求收入中枢下移、股票市场持续大幅上涨等因素综合作用，决定了我国住宅投资正逐步丧失价值。虽然短期内住宅成交量激增，但政策效应持续性存在较大不确定性。

一是住宅库存继续增加。截至2015年4月末，全国商品房待售面积继续上升至6.57亿平方米。2015年1-4月全国住宅施工面积41.85亿平方米，同比增长3.2%，表明未来住宅供应总量仍将继续增加。

二是存量住宅供应上升。当前各地楼市回暖的一个突出特征是二手住宅交易量环比激增。据中介机构估计，5月份北京市剔除保障房和自住房后的纯新建商品住宅共成交6064套，而二手住宅网签量达到16627套。

虽然二手住宅交易活跃主要受到营业税免征期限缩短政策优惠的驱动，但某种程度上反映出存量住宅上市意愿的显著增强。这一趋势性变化，不仅增加了房地产供应总量的不确定性，而且将对新建商品住宅的去库存化形成巨大冲击。

三是现行房价水平对潜在需求抑制作用仍较为明显。随着我国住宅需求收入中枢下移，市场潜在需求对房价的满意程度呈现出下降趋势。中低收入人群有限的购买能力释放对房价变化高度敏感。特别是在宏观经济下行背景下，这些人群收入增长前景总体并不乐观，客观需要相对较低价位住宅来支持。

但在楼市短期回暖的过程中，部分房地产开发企业提高项目销售价格，存量房业主提高了售价，将会抑制潜在需求向有购买力需求的转化。这些情况表明，楼市短期回暖态势确立还需进一步观察，房地产市场中长期运行方向仍存在较大不确定性。