房价上涨势在必行 楼市调整的故事似乎仍在继续

利好政策频出让一二线城市的楼市迅速回暖，但对于三四线城市而言，楼市调整的故事似乎仍在继续。在湖南株洲，存货足够消化30个月；在安徽芜湖，鸠江区项目滞销，深陷其中的开发商不乏万科、恒大等巨头；在河北保定，去年“副都”谣言引发的抢房疯潮不再，投资客减少，开发商正加大优惠力度去库存。

尽管如此，中国城镇化仍在持续，一些一线房企仍在加大投资，期待着三四线城市楼市的未来。

根据国家统计局近期公布的数据，2015年北京、上海、广东1-4月份房地产的投资额均为两位数快速增长，其中上海投资增速明显加快。然而，许多省份的房地产投资形势仍旧低迷，内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长，其中内蒙古为-28.8%，辽宁为-25.6%，山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速也大幅低于去年同期。

自去年年底以来，一系列对房地产消费的刺激政策放出后，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市，三四线城市房地产市场并未调头向上。

据国家统计局测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。4月深圳、北京、上海、广州新建住宅房价分别环比上涨1.8%、0.7%、0.6%、0.4%，涨幅为全国第一、第二、第三、第五名，少数二线城市房价出现上涨，三线城市房价仍然下降，仅有徐州、温州、金华微涨。

以株洲为例，去年一年是株洲存货最多的一年，拿到预售证的新建商品房约400万平方米，在建楼盘约300万平方米，库存高达700万平方米。按照2014年的去化情况估算，700万平方米的存货足够株洲消化30个月。

另据官方数据显示，芜湖的住宅去化周期在16个月左右，这个数据被当地业内解读为非常不健康。业内知情人士预测，芜湖鸠江区去化周期可能需要“好几年”。

楼市成交正左右着房企业绩。数据显示，2015年一季度，业绩排在前20的房地产开发企业，仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，前20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。一季报显示，今年1-3月，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%、57.5%。碧桂园一季度共实现合同销售金额约177.3亿元，同比下跌44.32%，合同销售建筑面积约278万平方米，同比下跌43.03%。

针对一季度业绩下滑，万科方面给出的官方解释是，一季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较少；另一方面，由于去年同期结算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益也较为集中，导致净利润的比较基数较高。

截至4月底，“3·30新政”已届满月，其利好效果率先在一线城市为主的重点城市中得以体现。这些刚需和改善需求旺盛的城市对政策刺激的敏感度较大，加之上海等多地对公积金提取额度的提高为居民置业直接加杠杆，这些政策均提升了居民购置更大房屋的能力。

从近一段时期的市场表现来看，开发商清库存两极化情况更加分化，一线城市存库消化快，其他二三四线城市的库存消化较差。从财务稳健的角度，开发商会更愿意投资一线城市。更值得注意的是，人口迁移难以支撑三四线楼市，这不仅涉及到楼市本身，还涉及到城市产业发展，没有产业做支撑，三四线楼市清库存的难度和压力更大。

从趋势来看，5月沪深等重点城市成交将继续回暖，新盘价格有上涨势头，二手房跳价现象也将增多，这些城市将迎来“红五月”。相比之下，供过于求的二三线城市受新政的提振作用将较为有限，成交量难见明显起色，库存压力也使卖方不敢轻易大幅涨价。