李宇嘉：楼市下行给房企带来整合转型机会

尽管股市整体走势低迷，但受到一线城市楼市火爆、销售业绩分化、险资增持万科等影响，相关龙头地产股抗跌性依然很强。

虽然楼市下行，但大房企在弱市中的优势凸显。再加上政策刺激和货币宽松不断，大型房企中报业绩普遍好于预期。地产龙头的估值优势，一方面在于销售业绩，另一方面在于积极转型的地产龙头抬高了估值中枢。

险资增持龙头房企的股票，从2013年底开始到现在一直没有断过。这不仅是财务投资式的“抄底”行为，更是对未来楼市结构性投资机会的把握。

险资投资不动产，在国际上是惯例。作为长线投资资金，保险资金投资策略首要考虑的是稳健、安全。由于不动产、特别是商业不动产收益稳定，在股票、债券、黄金等资产组合中加入不动产是较为常见的平衡策略。

另外，保险公司出于办公自用目的，特别是在老龄化带来商业保险新机遇的背景下，需要打通养老上下游(养老保险和养老地产)链条，投资不动产是大趋势。

财务投资是近年来境内险资增持龙头地产股票的首要目的。楼市整体下行也给行业整合以及转型带来了机会。

事实上，近年来行业整体发展更利于龙头房企。一方面，增量机会有限，提高了房地产行业进入的门槛和经营的要求，大部分房企被淘汰是必然的，这给资金、资源、品牌和经营实力更强的龙头房企带来了机会。因此，行业整合将成为大潮流。

另一方面，一线城市是未来楼市风险的“安全垫”和机会选择的“安全区”。近期，一线城市房价领涨，可见这些城市在集聚人口、资源和促进产业转型方面具有不可比拟的优势，未来将是增量楼市超额利润的来源。

但是，一线城市高地价叠加配建保障房或公共项目成为常态，只有龙头房企才有操盘和经营能力。因此，近年来一线城市土地基本被龙头房企抢食，或通过联合拿地瓜分。就连长期扎根三、四线城市的典型代表碧桂园，也于7月11日宣布正式成立一线城市事业部，高调回归一线城市。

与此同时，在政策上，国家及地方政府开始偏向于龙头房企，除了大型公共配套由龙头房企以BOT、PPP模式代建外，最明显的就是融资政策。出于分散风险的考虑，银行信贷将会淡出，直接融资将成为未来房企融资主渠道。不管是房地产信托投资基金，还是近期放开的公司债(165.92,0.150,0.09%)、中期票据，信用等级更高的龙头房企无疑将是融资主体，这不仅有利于龙头房企获得更低成本的资金，而且也有利于获得类似于险资一样的长线资金。

笔者认为，探索行业和企业转型，龙头房企也将最先获得突破和盈利，这将极大地提升它们的估值水平。目前，我国已积累了海量的存量住户，为现有存量住户提供物业管理、社区养老、社区金融等O2O的增量服务，将成为未来房企盈利主体。

今年以来，龙头房企转型非常积极。万达布局了商业、金融、文化和电子商务新四大支柱，目的是通过向业主或住户推送增值服务，向轻资产方向转型。6月底，万科董事会通过了万科物业市场化扩张、分拆上市及引入事业合伙人机制，同时加快社区教育、社区家装和社区生物环保版块发展，并分拆上市。此外，碧桂园和中海地产宣布将物业管理业务分拆上市，保利全面开展养老和旅游地产转型。

因此，笔者认为，险资增持龙头房企，不仅在于抄底，更是窥探到了未来房地产企业强者恒强和率先转型的机会。