北京中服新地王恶战 从“厮杀”走向“连横”

经历了漫长的等待，已经两度推迟入市的中服地块终于掀起了“盖头”。12月7日上午，由原中服地块分拆而来的Z3、Z4、Z5、Z6四块，以及CBD核心区另外两幅地块Z14、Z15，共计6幅地块进行第二轮竞标（4个月前已进行第一轮评标），如按投标最高金额估算，最高成交价将达238亿元。

据称，最高成交价明显低于此前市场预期的300亿，而从报价看，这6副地块的最高楼面价在18000—26000元/平方米之间。统计显示，Z6块地规划建筑面积114万平米，平均容积率达16.5，按最高报价计算，合计总土地出让金为238亿，其底价为164.73亿。

报价最高的是Z15地块，中信集团报63亿元报价，也成为全场6副地块的最高价。Z15地块规划建筑面积3.5万平方米，招标底价为50.575亿。

此前，共26家单位参与第一轮规划设计方案投标，但仅三家单位参与第二轮投标，大连万达集团报价45亿，低于底价而废标。海航集团虽报价59.5亿，但中信集团在该地块的第一论评标中已获得20分的最高分，业界也普遍判断，中信集团将获得该集团，同时刷新北京地王记录。

“链家地产”市场研究部统计数据分析，北京历史上成交总价超过30亿的地块数目仅为14块，总价最高的为今年1月份成交的丰台区六圈A居住项目用地，总价59亿，如若此次中信顺利摘得Z15地块，北京历史上的总价地王记录将被刷新。而北京历史上楼面价超过2万/平方米的地块数量仅为3块，楼面单价地王为09年11月成交的后沙峪天竺开发区22号地，29859元/平方米。以报价情况来看，北京单价地王的记录被破无望。

Z14地块的投标中，出现了土地竞拍史上罕见规模的联合体——由正大置地、正大集团、卜蜂国际、上海帝泰、正大制药投资、中山凯茵、玖龙纸业、华康资本、金光纸业、上海世茂和华侨凤凰集团11家企业组成的联合体，投标Z14地块，并以41.14亿元居报价之首。

“此次虽然CBD地王可能刷新北京总价记录，但从整体来看，最高成交金额仅约为238亿，明显低于市场预期的300亿”，链家地产首席分析师张月称，当前此6地块所在的朝阳区光华路CBD核心区域商业写字楼的价格大约在3.5万/平方米至5万/平方米之间，这代表机构如若想要进驻地段较好的CBD区域，基本购置成本也在3.5至5万/平方米左右，而此次自行购置土地，算上建安成本，总投入在4万/平方米左右应该算是比较划算，以此换算，只要成交楼面价在2.8万/平方米左右，就算合适。

而从报价看，这6副地块的最高楼面价在18000—26000元/平方米之间。

“各单位联合体在当今拿地的谨慎态度可见一斑。并且‘不允许分割销售，经营时间要超过10年’等硬性规定，也影响了各单位的报价”，张月称。

据称，与首轮竞标情况不同，第二轮竞标单位数目明显减少，6地块仅有18家单位或者联合体参与竞标，与第一阶段的六十多家同时竞争的场面可谓“冷清不少”。如Z3地块竞标个体数由14个变为4个，Z15地块竞标个体数更是由26个骤减到3个。

而基于此，使得此次CBD入市竞标单位联合竞争的现象十分突出，14个竞标个体中9个为联合体，特别是Z14地块，直接由11家单位组成联合体单一竞标。

张月认为，此次CBD地王的诞生对于住宅价格的影响，在当今调控环境下可能是微乎其微。此次CBD地王为纯商业金融地块，对于周边住宅价格不会直接产生明显的提带作用；CBD核心区住宅均价已经处于高位，均价约为4万-5万/平方米。上涨空间相对较小。