楼市：“地王”频出对盐城房地产市场的影响！

房价在中国一直是一个神话，现在大家都喜欢拿中国经济发展和日本经济发展比较，认为中国房价会在不久的将来就会大跌。事实呢？经历了2008年金融海啸，中国房价却一直越走越高，就连诺贝尔经济学家对中国的房价也是一而再再而三的看走眼。在中国的房价上涨过程中，金融部门一直是个不能绕过的存在。在中国，由于房屋价格较高，老百姓全款买房已经不现实，所以现在房地产贷款成了银行贷款的重要组成部分。

房价飞涨与地王频出一向都是相辅相成的，两者相互促进相互推动。尤其是在2016年里，成为全国地王出现最多的一年。据中原地产研究部统计数据显示，2016年里一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，全国超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史纪录。

近日，盐城地产市场热闹非凡，大牌地产公司纷纷上场，“地王”频现。最近盐城地产圈最热闹的话题就是今天会产生地王吗？这也是地产界的的朋友最感兴趣的话题，我们不妨来回顾一下。

5月4号，碧桂园以727万/亩的价格将大星路火车站商圈一块地纳入旗下，碧桂园至此在盐城有了7个项目，该地块溢价174%。5月11号，保利地产又放了个“卫星”，以659.3万/亩的价格将河东景山中学南侧地块拿下，溢价148%；5月12号，恒大地产又在保利地旁边又以636.3万/亩将一地块收入囊中，溢价141%。5月17日，经过多轮角逐，江苏国强和中海宏洋分别以17950元/㎡ 和26750元/㎡的价格一举夺得青年路北侧和串场河小学南侧地块，溢价率分别为139%和115%。

今年以来，“地王”不断频现可能有以下几点规律：

1.在盐城这样的三线城市土地市场上，未来将是大牌房企的天下。

盐城近年来的发展想必大家也是有目共睹的，去年，盐城成为入选长三角城市群规划的苏北唯一城市，这就意味着它在长三角区域的空间坐标，将加速融入长三角经济流、信息流、人才流。另外，交通规划让盐城也提出了打造“一张网”的发展目标，盐城至南通铁路（盐通铁路）、盐城经泰州至宜兴铁路（盐泰锡常宜铁路）列入长江三角洲地区规划重点工程。在高铁开通后，盐城新的城市版图将不断扩大。

对大牌房企而言，未来土地市场的“主战场”会集中在像盐城这类城市边界快速扩张的热点二三线城市。因此，盐城土地市场近期“地王”频现就不足为奇了。

2.以碧桂园和恒大及中海为例，这些大牌房企不断进军盐城市场，连续拿地导致盐城楼市异常活跃。

大牌房企不断的进军土地市场也是看好盐城的发展前景，很多人对当前动辄六七百万一亩的地价震惊，但对财大气粗的大牌房企而言，盐城的地价可能和其他城市相比还是性价比较高的。从公开的信息分析，目前一线二线城市土地价格过高是大牌房企转身三线城市的另一个主要目标，一二线城市的分化情况十分明显。4月，全国300城楼面均价环比涨43%，同比涨65%，涨幅惊人。

 其次，盐城土地市场的火热也是重点城市外溢效应的体现，盐城作为长三角苏北唯一入选城市首当其冲要分解长三角核心城市的房地产外溢力。上海、南京、苏州、无锡等市场需求要向周边城市转移。而随着调控力度的加码，热点城市被调控挤压的市场需求不断向周边城市外溢，对长三角而言，盐城是苏北地区的最佳选择之一。

其三，自2015年以来房地产市场不断回温，楼市一再火热，大牌房企基本在盐城奠定了扎实基础，在盐城的影响力也颇有见闻。譬如大牌房企下的华润，恒大，绿地，中海，碧桂园之前几年的运作，盐城的房地产市场才会如此迅速的成长，也有了后来万达，保利等大牌的跟进。而正是这些大牌的陆续进驻，才让盐城房产市场有了更浓厚的品牌消费意识，品牌建设意识。

其四，盐城房产市场经过近两年的调控，已基本完成去库存的目标。没有去库存任务的城市，驱动房企在土地市场奋力搏杀的动力是这些城市已失衡的供需关系。“没想到去年的市场这么火爆，之前积压的库存都消化掉了，必须补货，不然今年就没房卖了。对许多开发商而方，现在地价看着是高，但几年后就未必了。

3.纵观近几期的拍地情况，溢价都很高，这代表盐城的房地产市场的竞争会一直激烈下去。

 纵观市区近期拍地情况，各个热点地块均出现了高溢价，碧桂园地块溢价174%。保利地块溢价148%；恒大地块溢价141%。据网络数据统计，当前一线城市的成交价已经接近土地成本价，土地平均溢价率仅2%；而二线城市溢价率继续走高，达到65%，较上月增加25个百分点，比去年同期上升54个百分点。毋庸置疑，随着品牌房企不断涌入，重点二线城市进驻门槛已越来越高，三线城市土拍竞争将愈发激烈。

随着拿地竞争愈演愈烈，可能会对房地产市场营销带来影响，开发商不会做亏本生意，拿地高溢价的必然选择是做高附加值，从而实现利润追求。其实从近期面市的产品上来看，普通消费应当已经感觉到市场上的产品和以前不同了，大牌房企接踵而出。如果出现高地价，低品质的楼盘肯定要被淘汰出局。竞争激烈的结果是品质提升，只有高品质、高口碑的楼盘才能在盐城房地产市场立足。

“地王”热潮，那么房价会不会继续走高？

一般分析来看，“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号，会刺激购房者的恐慌情绪，使之加速入市。如果房企和二手房业主选择观望的话，就会拉大供需缺口，酝酿新一轮上涨。目前看来，这种情况很有可能出现。

此外，“地王”也将使外地需求推动补涨。对于一二线城市来说，近年来，各大一二线城市的楼市需求结构中，大部分是外地购房者，属于“带有移民倾向的投资性需求”即买房后不一定马上来住，若将来房价翻个一两倍，可能选择卖掉，也可能最终移民该城市，作为自住。这样一来，短时间内能够带动城市楼市发展，但是，当这一“带有移民倾向的投资性需求”达到或超过该城市所能承受范围时，将是楼市的一个“定时炸弹”，一旦市场不好，这些投资客可能会抛盘，容易导致该城市房价暴跌。

近期，各地楼市收紧新政在不断出台，不少一二线城市的土地拍卖有政策限制，而目前盐城楼市暂未出台相关调控，这样就给了房企一个相对宽松的政策环境。另外，为了土地储备，各大房企补仓心切，作为长三角城市群的一员，盐城未来的发展前景被开发商们所看好，所以才会引起一次又一次土拍市场的疯狂争夺。

小结：对于目前过热的土地市场，大家应理性分析，“地王潮”的背后同样存在一定的风险，未来房价主要还是由供求关系以及楼盘自身的品质决定，而不是单纯取决于现在的地价。目前盐城市场刚需楼盘上市量减少，楼市能否持续上半年的火爆，还要拭目以待。