从土地供应入手解决房地产症结

房地产不仅与经济发展联系紧密，还关乎民生，一直颇受关注，尤其在近几年一二线大城市与中小城市严重分化后，对于如何建立房地产市场健康发展的长效机制，引发广泛讨论。

近日，全国人大财经委副主任委员黄奇帆现身复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题进行演讲。如其所言，目前房地产市场最大的问题在热点城市，尤其是一线城市库存低房价高，三四线城市和县城镇则存在较大的去库存压力，而引发的原因和解决之道，土地问题作用不小。

大城市房价之高及其不利影响毋庸赘言，于是出现一再限购、限贷、限价。很大原因在于，大城市人口，尤其是高素质人口不断涌入，但住宅用地供应却未见增长，甚至为“控制人口”流入而减少，库存则多数时间只够数月。根据2013~2015年数据，16个热点城市有8个城市住宅用地供应量少于上年同期，减少较多的有厦门(50.2%)、上海(47.5%)、广州(41.9%)、北京(30.8%)、苏州(21.1%)。今年年初，北京出台国有建设用地供应计划，2017年住宅用地计划供给610公顷，比去年减少近一半。

与之相对的是，三四线城市和县城镇近几年一直在大规模基建和土地出让，新城建设如火如荼的同时，房地产总量过剩局面已形成，“空城”频频出现，一些新城规划的工业区和商业区，由于人口导入不及预期，入驻的企业和商户寥寥无几。

5月26日召开的国务院常务会议，提出棚户区改造要提高货币化安置比例，让安置对象选择购买房屋，目的就在于完成供给侧结构性改革提出的“去库存”的重大任务。此前货币化安置比例较低，往往以多套住房安置，不仅造成空置，还影响住房销售，不利于“去库存”。

 用黄奇帆的话说，一二线城市住宅用地和商品房销售都供不应求，一些地方库存只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下;但库存高的三四线城市，三年四年都卖不完，这是一种失衡和资源错配。因此，供不应求的地方应该多供应住宅用地，而供过于求的地方不再供应，以此解决资源错配问题。

不过，问题似乎不那么简单。因为中小城市经济对房地产及其相关行业的依赖度高，土地财政为地方政府贡献收入占比很大，出让土地乃利益驱使;而一线城市，尤其是北京、上海，一直强调控制人口流入，自然不愿增加土地供应，于是只能采取十分严格的限购、限贷甚至限价等措施抑制房价。

可以说，中国实施数十年的市场经济制度，多数领域已市场化，虽然政府的作用不可忽视，但不是无所不能。以人口流动为例，因为资源、工作岗位和机会多集中在大城市，高学历的人口流入实属必然;另一个角度看，有源源不断的年轻人流入，才造就了大城市的活力与繁华，最近，济南、西安、青岛、东莞等地，即陆续发布优惠政策以吸引高学历的年轻人，打响“人才战”。

因此，对于房价过高的地方，最有效的无疑是增加供给。城市化的核心在于“人的城市化”，大城市应根据常住人口变动情况分配用地指标;而对于库存较高的三四线城市和县城镇，应“壮士断腕”，减少甚至停止土地供应，防止空城现象和基建过剩蔓延。

换言之，当前房地产症结很大程度在于土地问题，建立房地产长效机制离不开改革土地供应，舍本逐末之举，不宜继续。