中国住房发展报告：楼市稳中有升 2018年将平稳调整

经济日报-中国经济网北京12月6日讯 昨日，由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办，凤凰财经研究院、广东经济出版社协办的《中国住房发展报告2017-2018》发布暨研讨会—“坚定决心：开启新时代中国住房新模式”在京举行。会议对外发布由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组完成的《中国住房发展报告(2017-2018)》。

报告指出，2016-2017年，中国住房市场总体稳中有升，一二线城市分化降温，三四线城市分化升温。具体来看，2016年10月至2017年9月，全国房价总体稳中有升，一二线城市增幅分化下调，三四线城市增幅分化上升；住房总体销量同比增幅逐步下降，一二线城市下降明显，三四线城市增幅较快；住房供给方面，一二线重点城市持续下降，非重点城市明显上升；住房库存方面，全国现房与期房库存各出现不同程度下降；租房市场租金总体呈现先升后降再升的趋势；房地产市场总体风险有所降低；房地产开发投资增速趋稳，对宏观经济的影响有所增强，预计2017年房地产投资对经济增长贡献1.1个百分点。总体变化趋势符合课题组2016年12月利用华房指数的预测。

报告发现，中国尖塔形房价体系在2017年有所收敛，不同区域、层级、城市群分化各异。具体表现为：东部城市房价领涨，分化程度下降；不同层级城市房价差异显著，二线城市领涨；中国房价体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群房价间房价存在显著差距，一线、二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大。

报告指出，2016年9月以来，调控措施、机制建设双管齐下使市场趋于稳定，各方博弈处在短暂的弱均衡状态。第一，中央有关房地产稳定房地产市场和建立长效机制的精神得到了很好的落实，相关调控措施机制化取得较好效果，长效机制建设逐步开启，投资和投机受到了有效的抑制；第二，购房者的市场预期持续没有改变，三四线城市楼市需求增大；第三，房地产开发企业自身发展逻辑和对未来楼市预期未变，转向三线城市大幅度购地；第四，金融机构对住房市场持乐观预期，流向房地产市场的贷款数量持续攀升。

报告指出，虽然不断收紧的楼市调控及严格的限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨，但当前住房市场发展的总体风险有所降低，但是部分城市的住房市场仍然面临着或者部分城市面临楼市报复性反弹泡沫继续扩大，或者预期发生逆转泡沫破裂的风险；房地产开发企业面临资金链与信贷违约风险；金融机构的房贷风险依然存在，但总体有所好转；居民部门购房“加杠杆”值得警惕；政府资产负债状况过于依赖房地产行业值得警惕；房地产行业存在的问题使得宏观经济蕴含一定风险。 房地产市场固有的许多问题是造成这些风险的深层次原因，住房相关性基础制度没有改变是风险继续加剧根源：地方政府的作为是决定住房调控和风险升降的重要关键，土地和金融市场与管理的问题是住房市场的两个最大风险源。住房基础制度不合理导致住房结构性问题积聚了市场风险：住房供给主体较为单一、渠道单一，住房城市内部、城市群的城市之间、不同层级城市之间的供需错配，租售结构失衡以及租售内部不同类型住房的供求结构失衡，住房保障尤其政府支持不足市场化过度，既导致住房问题也加剧市场风险。调控政策和机制不完善的副作用也不利于风险消化。

报告预测，在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整，但也存在若干不确定性风险。基于华房指数、基本面、改革红利以及投资投机需求转换等多个层面进行预测：总体上，本轮楼市回升小周期接近尾声，未来一年将迎来新一轮调整和降温期。在具体指标上，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落，全国总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄。投资增速在2018年全年可能会稍低于2017年的水平。空间上，各线城市内呈现分化性波动，各线城市间波动具有时滞性联动。住房租赁上，住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场，在租购并举和租售同权的政策刺激下，加上销售市场调整，2018年住房租赁市场将有显著的提升，其中一、二线城市的份额占比和总体规模将更加提升。但需要警惕未来市场的不确定性：一是预期逆转，泡沫破裂；二是市场反弹，泡沫扩大；三是住房投资投机再度转移。