严跃进：一线城市房价下拐 慢牛时代正式开启

研究股票市场的趋势，往往大家会去看上证综指，即大盘的走势。而房地产市场的趋势如何，实际上就需要看全国70城房价指数的数据。此数据将全国重点一二三线城市的房价进行了系统统计，具有权威性，也具有判断周期、判断行情的意义。国家统计局于2月24日公布的2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据，正不断印证一个市场逻辑和特点：灰犀牛正慢慢远离我们，而慢牛的阶段正在开启。此次公布的数据中存在以下3个看点。

看点一：一线城市房价开始下拐

一线城市包括了北京、上海、广州和深圳。将这4个城市新建商品住宅价格指数同比增幅进行简单算术平均，可以看出，1月份的数据为-0.3%。这个数据的通俗含义是，2018年1月份一线城市房价要比2017年1月份还要低。这里需要说明和解释的一点是，房价指数和成交均价多少有点差异，通常房价指数数据更具有参考性，因为可以通过此数据判断市场周期。按照过去的逻辑和数据，一线城市往往下跌的时候会经历9个月。今年第四季度是否会终结此类下跌态势还有待观察。

看点二：大连房价上涨最快

为什么说大连房价上涨的现象值得关注呢？实际上这一轮东北市场的上涨，主要是围绕沈阳、长春和哈尔滨，都是省会城市，而大连是缺席的。在此类省会城市上涨后，大连市场的投资价值逐渐被放大，所以类似非省会城市的上涨，印证了房地产市场的一个逻辑，即房价上涨存在“先涨”和“后涨”之分。接下来都会有类似的逻辑和表现，随着部分省会城市政策的收紧，一些购房资金和需求会进入省内经济较好的地级市。

看点三：深圳连跌6个月

深圳也是目前楼市的一个风向标城市，此前市场虽非常疯狂，但政策管控也随之非常严厉。深圳市场的房价变动，实际上也充分体现了当前楼市管控的有效性，这从侧面印证了一点，即政策组合拳是非常有效的，包括认房又认贷、对首付购房资金的监管等，都得到了体现。类似城市下跌的时间越长，越说明政策调控的彻底性。

看完数据以后，我们实际上就需要研究2018年的入市或市场参与策略。毕竟类似数据背后都有很多信号意义或衍生意义，我们需要回答三个大家关心的问题，即房价接下来如何走、入市的时间如何定、市场风险如何识别。

对于第一个问题，需要我们客观看待当前各类统计指标。从房价指数数据看，我们可以认为部分城市已经下跌了。但是从成交均价来看，很多城市更多体现为房价滞涨的状态。换而言之，房价不大会上涨，但是也很难说会明显下跌。往往是因为需求停滞或者正在观望，所以短期内价格不会有太大的变动。从接下来的市场数据看，我们更需要关注一类城市，即一些重点的三四线城市，类似城市房价可能还会有所反弹。

对于第二个问题，关键要看购房者入市的心态，举几个例子。如果说是从婚房等角度出发，那么自然需要越早越好，因为早点谋划可以有更多的楼盘挑选机会。而如果从学区的角度出发，那么就需要谨慎了，因为目前预计在教育资源分配方面政策动作是比较大的，学区房总体抢手这一点不能否认，但是也不能过于狂热追捧。类似上海当前就提出了公办学校和民办学校同时招生的策略，这或许会影响部分学区房的投资价值。而对于其他改善型购房需求来说，则可以在今年上半年完成置业计划。如果说所在城市真的遇到了价格调整或让利，那么讨价还价的余地也还是可以增加的。

对于第三个问题，其实是最关键的。这两年房价数据的变动，很大程度上和政策的调整有关。尤其是“房住不炒”对于房地产市场的影响很大。从实际情况看，稳定房价依然是房地产调控的重点内容，各地房价若有“风吹草动”，那么势必会面临“枪打出头鸟”的压力，即地方政府在稳定房价方面的表态会一直进行下去。当然具体操作中，类似楼盘的预售证发放、各地公积金的提取和使用、大学生购房等方面，可能会有微小的调整。

离开灰犀牛阶段，我们要研究慢牛时代下的市场新特征，类似特点可以用几个关键词来总结，包括：租赁、全装修、环保、高铁、棚改等，类似内容依然会成为接下来市场变动的重要影响因素或红利，是接下来各个市场参与者需要关注的要素。若把握准确，或可在本轮楼市调整周期中抓住机会。而如果过于迷信既有的购房和投资理念，那么可能就会有很多损失。此前部分城市酒店式公寓项目面临较大管控的案例就是深刻教训。

总体上说，2018年中国楼市或将会呈现U型走势，即前冷后热的态势很明显。当然周期性调整并不影响大趋势走向，对于中国楼市的信心必须具备，当然态度也需要端正。这才是房地产长效发展机制中真正的楼市参与态度。“灰犀牛”远离我们，说明房价泡沫减少了、市场更规范了。而慢牛阶段开启，更说明中国楼市的动力依然强劲。