首批企业自持租赁房：万科式打劫是真是假？

90平方米三居室，10年租金180万元，作为全市首批企业自持租赁房的万科翡翠书院上周开放样板间，却因租金价格被推上风口浪尖，更有评论称其为“万科式打劫”。企业自持租赁房到底是什么房？租金为何定这么高？带着这些疑问，本报记者昨天探访了万科翡翠书院样板间。

房子 90平方米为主的精装房

万科翡翠书院位于海淀区永丰基地，距离中关村13公里、西二旗8公里，周围离得最近的人群就是中关村产业园的科技从业者。北京万科则将其定位为适合家庭需求的家庭型长租公寓。

从对外展示的样板间看，这批企业自持租赁房和传统概念中的出租房、租赁式公寓并不相同，更像是高端的服务式公寓。现场展示的规划显示，项目的综合容积率为1.78，除了最北面有几栋10到15层的高楼外，其余均为3至8层的楼高。一期推出的房源在1000多套，户型也分为两类：90平方米的三居和180平方米左右的复式四居，其中90平方米的三居户型占总套数的约70%。室内看，所有房源均按照绿色三星标准建造，精装修交房，配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。

以厨房为例，记者注意到，样板间的厨房内不仅配备了烟机、灶具、烤箱等，还有可升降的橱柜、紫外线杀菌设备，从装修精细程度上看，确实不同于传统的租赁房。

租金 最短租3年每月不低于1.5万元

高租金，是万科翡翠书院最为争议的地方。根据记者从现场的了解，按照初步框架，90平方米三居室的月租金为1.5万至1.8万元，180平方米四居室的月租金为3万至4万元。单次租期则是从3年起步，最长10年。这也符合此前《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》中所要求的，开发企业持有土地的对外出租，单次租期不得超过10年。

租金支付上，无论租期长短，租户都需要在房屋交付前一次性付清首个租期内的全部租金。对于签订10年租期的租户，将可锁定租金价格，10年内不会变动上调租金。以90平方米三居月租金1.5万元计算，如果一次签订10年租约，全部的租金就是180万元，180平方米四居则将达到最低360万元。

万科翡翠书院计划在今年启动预租，在2020年交付，也就是说，租户需要在预租时交付一笔象征性意向金，在2020年交付前支付所有租金。这也是10年租金180万元说法的由来。

回应 成本反推收益率不超过3%

一套房子租4万元，万科这是不是在推高租金价格？对于此，记者向北京万科方面求证。“房屋租赁市场的需求是多样的，有中低端需求，也有高端需求。我们有2万间的经济型长租公寓泊寓，而翡翠书院定位的是高端产品，满足少部分人群需求，不能因为翡翠书院价格高，就说我们推高租金、作恶打劫。”北京万科相关负责人回应称，万科翡翠书院的租金价格是从成本反推而得，两个地块的地价加上50亿元的资金和建安成本，在不考虑配套、长期经营成本等的情况下，总成本已达到160亿元。理想条件下，该项目的收益率不会超过3%，对企业而言是极其微利的。

记者仔细做了求证，总成本160亿元的说法是属实的。翡翠书院所在的地块，是2016年“9·30”之后北京为了控制房价而执行的“限房价、竞地价”政策的产物，共出现了4块企业100%自持地块。其中，永丰产业基地0062、0166、0158地块和0132、0120、0162地块，最终地价是50亿元和59亿元，也就是翡翠书院所在的两个地块，成交时的楼面价便达到36000元/平方米。

“单纯从租金看，4万元确实太高，但对于这个项目，这样的定价绝不是暴利。”北京中原地产首席分析师张大伟告诉记者，109亿元的地价下还按照正常规划成小户型出租，根本行不通，所以只能建设成为高端住宅出租。

盼望 租户期待租售同权

在《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》中，对于租金定价也是这样写的：企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。记者也随机采访了部分居民，有人觉得4万元的租金价格太高，也有人觉得如果自身经济实力足够那也可以去享受。

有没有可能通过引入金融产品从而降低租金？银行业内人士告诉记者，由于首批企业自持租赁地块属于试验性质的产品，而不是纯商业性质的产品，所以银行对此也非常谨慎，生怕碰触政策“红线”。而对于租户来说，有声音也提出，希望像政策性住房那样，在企业自持租赁地块上能给予“租售同权”的政策，该项目内配建的学校，租户子女也能享受和买房子女一样的入学政策。