楼市拐点尚未出现 调控“后手”备而待发

价格松动尚不明显

“国十条”出台被业界普遍看做楼市调控的标志性时点。国家统计局数据显示，去年4月70个大中城市房价同比上涨12.8%，创下该项统计工作开展以来的历史新高。而“国十条”出台后，先前的房价上涨预期逐步减弱，去年12月70个大中城市房价涨幅回落到6.4%。

国家统计局今年启动了房价统计改革，不再公布国内房价同比综合涨幅。但从已掌握的数据仍可观察出，目前全国房价仍然呈现小幅平稳上涨的趋势。数据显示，今年2月，70个大中城市中有8个城市新建住宅环比价格下降，持平的有6个，其余56个城市仍然出现一定上涨。

“国十条出台已近一周年了，对公司来说最明显的变化自然是销售环境的恶劣，但这并不是一刀切的现象，有的项目仍然取得良好销售。”一大型房地产企业人士对中国证券报记者表示。

楼市滞销乃至价格松动的现象，目前有所增多。统计局数据显示，与1月相比，2月70个大中城市中新建住宅环比价格下降的城市个数增加了5个。2月环比涨幅超过1.0%的城市有7个，比1月减少了12个；环比价格涨幅比1月缩小的城市有44个。

另据北京房地产交易管理网数据显示，3月北京商品住房成交均价为19679元/平米，是2009年9月以来首次同比下降。而成交量方面，北京楼市并未出现旺季反弹的情况，3月北京新建商品住房日均成交133套，同比下降50.9%，环比下降41.5%。

3月份北京房价的回落能否成为持续性现象？对此，有分析人士认为，2009年秋季以及2010年5月，不少城市房价也曾出现短暂回落的态势，随后又恢复上涨。况且月度价格数据可能更多受成交项目区域的影响，目前尚不能得出房价“拐点”已经提前到来的判断。

北京市房地产协会副秘书长陈志认为，目前北京房价“稳中有降”的趋势已经形成。楼市的投资投机资金已经退出，市场中的购房者基本都是刚需。开发商为了把房子卖出去，必须考虑这一市场变化。

距去年4月17日“国十条”调控政策出台已近一年，从统计数据来看，目前大多数城市房价并未出现实质性下跌。但楼市已出现一些结构性变化，如投资投机性购房比例大大降低，房价环比下跌的城市数量有所增多。风起于清萍之末，房价“坚冰”会随着调控的深入而逐步被打破吗？

业内专家认为，本轮楼市调控的使命仍未结束，如果未来房价再度出现较快上涨趋势，调控仍有不少“后手”可以祭出。

调控仍将持续深化

“国十条”出台以来的楼市调控大致可以分为三个阶段。第一阶段是去年4月份“国十条”的出台，重要政策是提高首套和二套房首付比例、暂停发放部分城市三套房贷、建立考核问责机制、大力建设保障性住房等。第二阶段则是9月份的“国五条”，主要措施包括全面暂停三套房贷、调整住房交易契税和所得税优惠政策、加快推进房产税改革试点。第三阶段则是今年1月份的“新国八条”，主要措施包括要求各城市从严制定住房限购措施，确定年度新建住房价格控制目标等。

几番调控后，对于后续政策走势，分析人士认为，这需要看房地产市场价格和成交的具体走势。为达到使房价回到合理区间的调控目标，不排除未来在具体措施上继续强化的可能。

对于房产税试点何时在其他城市推广，一位接近宏观部门的人士表示，房产税今年在上海、重庆试点后，最终将要逐步扩大到全国范围。对于推广进程，则要看两个试点城市的具体征收情况，总结经验后再作出进一步的部署，而这可能需要一段时间。

限购政策方面，目前国内各省会城市以及部分房价上涨较快的三线城市，均已经出台了明确的限购措施，政策实施时间至少要持续到今年年底。有分析人士指出，限购政策属于较为短期的政策，如果未来房价形势好转，不排除大多数城市逐步调整政策。

而也有专家认为，对于北京、上海等投机性需求密集的城市，一定程度的限购政策可能在未来长期存在。而如果未来房价再度出现明显上涨迹象，除了限购之外，不排除政府出台商品房限价等更严厉的政策。

值得注意的是，加息虽然不是针对房地产业的政策，但累积加息的影响正在逐步显现。住建部政策研究中心副主任秦虹认为，今年货币政策会趋紧，房价的调整有一个滞后期，成交量下降一段时间之后才会影响到价格，房价在预期下降之后才会随之下降。