部分城市库存走高 落户放宽不等于房价必涨

“城镇化的一个重要因素就是户籍城镇化。如果不能有效保障外来人口的落户权益，也就很难保障外来人口公平享有教育、医疗、就业、社保和住房等众多公共资源。所以，无论是取消落户限制还是放宽落户条件，都是城镇化过程中的重要举措。”昨日，58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时如是说。

继去年以来多地放宽落户政策后，近日国家发改委发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》，再度将公众目光吸引至户籍制度放开上。

《重点任务》提出，要继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

北京荣邦瑞明基础事业部总经理陈非迟在接受《证券日报》记者采访时表示，经过三十余年的发展，中国城镇化已经进入到注重质量提升的新阶段。而新型城镇化的主要核心理念就是注重人的城镇化，而非过去单纯地大搞基建，所以，放宽落户政策是大势所趋。事实上，从近两年包括西安、南京、天津、石家庄等地出台的落户政策可以看出，未来城镇化的重点将由过去的扩大城市边界转向增加城市人口，尤其是增加年轻人口所带来的更多城市活力，可以说，未来城市间的竞争将更多体现在人才方面。

虽然户籍制度放开是推进新型城镇化的重要方式之一，但不可否认的是，在“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的观点下，户籍制度放开与房地产市场的发展变化确实较为亲密。

有分析人士认为，落户政策在争夺人才的同时，也变向降低了购房门槛，进而刺激购房需求。

对此，张波认为，目前各类城市放松落户政策主要是基于人才引进，换言之大部分城市还未全面放开落户条件。从此次《重点任务》的内容来看，本质上还是推进全国城镇化比率稳定提升，从制度层面保障农村人口向城市转移集中后落户需求，但由于城镇化发展和房地产市场有着极强的关联性，所以，落户政策的不断放宽确实会对部分城市房地产市场，尤其是增量市场的供需稳定带来一定的影响，但这种影响还要受到供给、信贷等多方面因素制约。

在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，户籍制度的放松并不是房地产市场调控政策的转向。虽然放宽落户限制会在短期内刺激需求释放，但这种影响会被逐渐消化，并不必然会带来房价的上涨。在当前楼市全面调控背景下，信贷监管仍较为严格，且一些城市库存呈逐渐走高态势，即便人口流入城市也不一定会造成供需紧张。尤为重要的是，落户政策刺激所带来的购房热情往往不可持续。