房企5月销售业绩增速放缓 土地仍然集中于头部公司

        在政策松紧之间，市场走出了一条不规则的曲线，从房企端来看，在经历了3月、4月业绩增长之后，5月虽再度迎来上涨，但涨幅收窄。

    5月，市场总体表现延续了2019年初以来的降温。克而瑞数据显示，在权益口径下，5月，百强房企的整体销售规模较上月有小幅增长，环比增长8.8%。农历新年过后，房企销售速度开始加快，在低迷的市场环境中，3月走出了一波小阳春之势。

在这一轮小阳春之后，政策有了明显收紧趋势，房企业绩虽然在5月仍有上涨，但上涨动力不足，涨幅明显收窄，5月单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右。

整体来看，2019年1~5月，TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。关于龙头房企的表现，克而瑞数据显示，截至5月末，包括碧桂园、万科、恒 大、保利、融创、绿地、中海在内的7家房企，全口径销售金额破千亿。

而从增速来看，2019年1~5月，保利、中海、新城、华润同比销售金额涨幅均在20%以上，其中新城更是达到了38.3%，为前十中增速最高，这些企业累计业绩增速明显高于行业平均水平。而“带头大哥”碧桂园和恒大则有小幅下滑，分别同比下滑8.1%和8.9%。

从5月单月来看，新城仍然增速最高，达到49.2%，万科紧随其后达到36.5%，中海增速也超过30%。

在龙头房企仍然提速的过程中，房企排行榜的门槛再度提高。2019年1~5月，除TOP20房企外，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达588.6亿元，同比增长13%；TOP30房企和TOP100房企的权益金额入榜门槛为284.2亿元和66.5亿元，门槛增幅较高分别达到10.8%和19%。

中原分析师卢文曦表示，在约谈了一波预警城市之后，市场预期已经出现回落，预计转淡的情况将会在接下来的6月和7月继续下去，“上半年的高点已经出现了，基本就确定是今年的3、4四月份。”他表示，如果政策继续收紧，那么今年金九银十可能也会成色不足，同时上半年较热的一些强二线也会出现回落情况。后端销售业绩出现下滑，叠加政策收紧，前端土地市场在经历了两个月的高潮之后，在5月回归理性。

克而瑞数据显示，5月土地市场成交均价涨势趋缓，环比微涨1.6%，溢价率迎来2019年首次回落，下降2个百分点。1~5月，销售TOP100房企拿地销售比为0.41，百强房企拿地整体趋于谨慎。对此，克而瑞分析师表示，标杆型房企如碧桂园、万科、恒 大、融创等均没有在土地市场疯狂抢“地王”，这些规模房企作为市场的风向标，一定程度上也可以反映出当前企业对待拿地的态度仍是相对理性的。

从企业端来看，截至2019年5月末，销售百强房企新增总土储货值已经超过3.4万亿，突破千亿的房企共8家，突破百亿房企共74家，较4月份增加16家。

从新增土地货值来看，1~5月，碧桂园、绿地、融创是前三名，均超过2000亿，碧桂园更是遥遥领先达到2737.8亿元，而第四名万科与第三名融创产生近600亿货值的落差，融创新增货值为2017.7亿元，万科只有1478亿元。

整体来看，超过千亿货值的有8家企业，其中世茂排名第五、旭辉排名第八，这两家企业均是销售排行榜中的前二十，却出现在了拿地榜单前十。这也从一个侧面体现世茂与旭辉今年将要加快扩张脚步的战略。

而在土地市场有另一个值得关注的现象，百强房企对三四线的热情在走弱。克而瑞数据显示，同去年全年相比，三四线新增土储建面占比下滑近10个百分点。可以看到，在三四线市场逐步调整之下，企业拿地的积极性有所减弱。

在去库存逐渐式微之后，二线城市正在成为这一轮竞争的焦点，因此在回归二线战略调整中，二线新增土储占比较去年快速上涨。同时，中西部和长三角依旧是百强房企布局的重心，中西部新增土储建面占比接近四成，西安、重庆是前五月最受百强房企青睐的城市。