江苏出台调控新举措 开盘前5日公开房源价格

近期，国家发改委要求全国各级价格主管部门，组织开展商品房销售明码标价执行情况专项检查。昨天，记者从江苏省物价局获悉，“江苏细则”已准备就绪，计划于5月30日开始执行。结合地方实际，江苏省物价局制定了《江苏省商品房销售明码标价实施细则》。对照发改委的文件，可以看出“江苏细则”在原有基础上进行了三大补充。

与此同时，记者走访城区多家楼盘和中介机构时发现，尽管有不少楼盘已挂出价格表，但是仍有部分楼盘和二手房中介机构未彻底执行明码标价。

三大补充明确管理单位

由商品房所在地县级价格主管部门负责明码标价的日常管理与监督检查工作

与发改委规定“由各级价格主管部门”管理相比，江苏细则中细化了商品房价格的管辖单位。“江苏细则”第4条中表示：商品房的明码标价按行政区划实行属地管理，由商品房所在地县级价格主管部门负责明码标价的日常管理与监督检查工作。上级价格主管部门有权监督检查下级管辖的部门。据介绍，江苏补充了“上级监督下级”的概念，这将有效防止出现同一地区包庇、徇私的情况。

公布所有房源

要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售

对于公开房源的要求，发改委表示：已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。但江苏的情况相对特殊，目前全省39个市县都实施了价格备案制度，因此对这一条进行细化为：施行新建商品住房销售价格申报备案制度的市、县，新建商品住房销售前，应向县级以上价格主管部门申报备案其销售价格。已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。

重申“一价清”

商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格

同时，江苏细则第十条还增设了一项内容：商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。对此，负责人解释说，“一价清”算是多年来一直强调的老政策。但在实际中，还是有市民会碰到交付房款后，开发商又要求缴纳其余线路接驳等费用的情况，这类投诉也一直都有，因此，在出台江苏细则时，特别考虑加入了这一条内容，给开发商提个醒。

业内领证后突击开盘不可能了

有业内人士表示，“5日前公开房源”是细则里最大的亮点。据了解，为了防止开发商“捂盘”，目前南京规定开发商在取得销售许可证后，必须在10日内一次性公开销售房源。但对于最早何时能开始公开销售，却没有明文规定。

今年2月在南京限购令出台的前夕，南京多家楼盘就曾经上演过“抢跑”开盘，有一家楼盘下午领到销售许可证，当晚就宣布开盘。而目前南京的楼盘周四周五领到证，双休便开盘的情况也屡见不鲜。

按照新规，领证后突击开盘的现象将不复存在。一方面，开发商无法掌握领到证的具体时间；另一方面，领到证后又必须在开盘前5天一次性公开全部销售房源，这意味着开发商在领到证之后，至少要过5天才能开盘。而按照规定，开发商又必须在领到证后10日开盘，这样开发商“周旋”的时间大为缩短。

声音未备案地区也须明码标价

目前，江苏大部分市县都实行了价格备案制度。那少数还没有执行的地方，又如何防止开发商玩起隔天涨价的把戏？对此，江苏省物价局相关负责人表示，没有备案地区的楼盘要调整价格，那新价也必须按照明码标价的要求进行。

发改委出台文件后，全国各地开始大检查。南京一周来的楼盘抽查中，发现包括玄武某楼盘在内的少数楼盘存在违反明码标价规定的一些行为，扬州一楼盘也存在违反备案价格的行为。但到目前为止，这些楼盘还没有接受正式处罚。对此，江苏省物价局表示，目前全省的情况还在进一步汇总中，物价局遇到典型案例将即时通报。

《江苏省商品房销售明码标价实施细则》

第一条 为了规范商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展改革委员会《商品房销售明码标价规定》等规定，结合我省实际，制定本实施细则。

第二条 江苏省境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。

中介服务机构销售二手房的明码标价参照本实施细则执行。

第三条 本实施细则所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本实施细则的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。

第四条 县级以上人民政府价格主管部门（以下简称价格主管部门）是商品房明码标价的管理机关，依法对商品房经营者执行明码标价和收费公示规定的情况进行监督检查。

商品房的明码标价按行政区划实行属地管理，由商品房所在地县级价格主管部门负责明码标价的日常管理与监督检查工作。上级价格主管部门有权监督检查下级管辖的部门。

第五条 实行新建商品住房销售价格申报备案制度的市、县，新建商品住房销售前，应向县级以上价格主管部门申报备案其销售价格。

已取得新建商品住房预（销）售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。

第六条 商品房经营者应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

第七条 商品房销售明码标价应当做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格主管部门投诉举报电话。

第八条 商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

第九条 商品房经营者应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素：

（一）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

（二）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

（三）当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

（四）优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

（五）其他。

第十条 商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、安全监控系统、进户门、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。

第十一条 商品房销售应当公示以下收费：

（一）商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。

（二）商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

（三）其他。

第十二条 对已销售的房源，商品房经营者应当予以明确标示，并标示所有已销售房源的价格信息。

第十三条 商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

第十四条 商品房经营者在广告宣传中涉及的价格信息，必须真实、准确、严谨。

第十五条商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。

第十六条 商品房经营者违反明码标价规定的，依照《价格违法行为行政处罚规定》第十三条实施处罚。

第十七条 商品房经营者违反本实施细则第十五条规定，利用标价进行价格欺诈，依照《价格违法行为行政处罚规定》第七条实施处罚。

第十八条 商品房经营者违反本实施细则，利用明码标价实行强制捆绑销售、强制服务收费的，依照《价格违法行为行政处罚规定》第九条第九项定性处罚。

第十九条 本实施细则自2011年5月30日起施行。