盐城到底需要什么样的专业市场

沿海大开发的大旗已经扯起来两年了，盐城的城市化速度也比往年快了许多，伴随着沿海大开发战略的推进，借助着新的城市发展规划，有着雄厚实力和成功开发运营经验的开发商不断入驻盐城房地产市场，创下开发量和开发规模历年来的新高，在此过程中，盐城商业的“多商圈”格局初步成形。而较早提出“大商业、大流通、大市场”口号的北城区已经划定自已的势力范围。从最初的明珠世贸商城、到后来的白马、义乌几个大户的进驻与运营已经奠定了北城区专业市场的定位。或许是看到了他们的成功，一些布局乱、品牌少、保障低、环境差的项目跟风而上，在壮大了北城区商业地产力量的同时也降低了其品质。

也就是说，现在北城区专业市场是乱战一气。由于北城区的这些商业地产的成功与否更多的取决于建筑之后力量，像那些看不见的品牌力量、规划力量、运营力量，所以无论投资者还是消费者都无法从建筑的本身来知道哪个项目会是成功的，哪个项目会是失败的；北城区的品牌商业地产商的苦恼也在于此，跟不在一个档次的选手竞争，胜之不武，败则于理不通；投资者的苦恼也在于此，选择一个项目根本难以考察隐形的力量，很多时候只能是靠自以为已经潜心研究的“蒙”；经营者的苦恼也在于此，尽管自已拿了一个好品牌，尽管自以为选择了一个好市场，但最终还会有被杂牌军拉下水的风险；消费者的苦恼也在于此，由于各个市场都有知名品牌进驻，在消费之前根本无从得知哪个市场的消费更有保障。这种乱象让我们想知道，北城区到底需要什么样的专业市场？

市场乱，成熟市场优势难辨

事实上，产业外扩是城市发展的必然，明珠世贸商城销售部的傅加义认为所谓“城北外扩”是好的趋势。北城区如明珠、白马、义乌已经形成了知名的专业市场商圈，已经创立了好的市场口碑。随着城市扩张的要求，这些专业市场逐渐扩展到城市外延，形成新的发展圈，无疑会带来许多新商机。但对投资来说也有风险，因为现在北城区大商圈在形成之初，许多项目都在同期进驻，不是说每个项目都会成功。像明珠这样的成熟市场尽管优势非常明显，但在外行人看来，优势并不明显。

如何分辨是个难题，据义乌国际商贸城的蔡经理介绍，以他多年参与商业运营的经验来看，专业市场在逐渐的运营中，将分为几种类型，一类是以产业经济为主的可持续性发展的专业市场；另一类是以房产销售为主体，以销售物业为核心的专业市场，这类市场就来赚钱的，可能前期也会有一些运营市场的套路出来，但那主要是为了促进销售，市场后期运营得如何只能听天由命。由于专业市场对后期的运营能力以及相关操盘团队的管控经验要求极高，因此，后者有可能对可持续性的发展带来不利影响，未必就完全失败，但成功的机率肯定要比专业运营的市场低很多，无论是投资还是经营或是消费，风险都会增加。建一个商业项目相对容易，而项目成功与否的核心因素则在于运营，它包括开发策划、招商管理、市场运营及价值提升。只有通过系统的商业功能规划、业态规划、营销实施、品牌缔造才能确保商业项目繁荣运营。而我们在项目上将保留30％-40％的铺位经营，这既是信心的体现，也是对做旺商城恒心的最直接表现。

现在到北城区的人大致都能叫出明珠、白马、义乌的名字来，说明这些项目的品牌度已经建立，说明他们在初期的运营是成功的，但为什么和其他项目比起来，销售、运营的优势不是那么的一目了然的清晰？就是因为“真运营”和“假运营”的界限难分，普通人难以识别。但有一条，那些已经建立品牌的市场保险系数会更高。像城北的某市场，在短短时间内名称都已经改了几次，连自已的到底用什么牌子都搞不清楚，又凭什么让投资者安全的投资？又凭什么让经营者轻松的赚钱？又凭什么让消费者放心的消费？最明显的像西环路的某家俱市场，嘴上才喊着要运营多年，让经营户们放心大胆的再投资，不过运营了几天就要关门大吉，损失的是投资者和经营户，损失的是大家辛辛苦苦赚回来的血汗钱，受损失还有那些在市场上消费过的人们，市场都没了，还谈什么三包，谈什么先行赔付？

定位乱，经营者风险增加

定位精准是抢占市场先机的前提，也是市场持续发展的基础，那些品牌商业地产商一开始就注意了这点，因此明珠世贸商城规划与定位比较高，是集零售、批发、展示、休闲、餐饮、娱乐、物流、金融、办公等多功能于一体的多功能城市综合体；而义乌国际商贸城凭借其雄厚的开发实力和专业操作手段成为物流商圈的领航者；无论近期的投资收益如何，但从长远来看，经营者的风险被降至最低了，有了这点保证投资收益也不会差到哪里去。

但有些开发商缺乏规划经验，定位就乱了，自已的市场到底是什么定位，高档？中档？低档？或者是大杂烩？没有个精准的定位这个市场就算建了个高档的房子，也成就不了成熟的市场，且不说并不能给投资者、经营户带来最大的利益，一旦风险来了，损失的还是小户。说实话，那人家还不如把钱留在家里更安全些。

活生生的例子已经出来了，据北城区金鼎装饰市场的一户经营户，介绍现在他就面临着这个问题，他代理的是国内一线品牌，但市场内一线品牌较少，再加上鱼龙混杂，连带着消费者对他们品牌认知都出现了偏差。另外商场布局不合理，造成市场好看不好用；经营户的生意大多数不好做。反正不管情况如何，像他这样的经营户在合同到期后肯定要离场了。

产品乱，投资者最终要买单

真如上述的经营户们所说，一旦撤场成为定局，多米诺骨牌就会倒下第一块，后面的事是顺理成章的了，市场关门、品牌或撤离或注销、原本华丽的市场很快会变成“废城”，只能用来养养老鼠，投资者谈什么收益？

出现撤场的根源在什么地方？市场上商铺产品多、产品杂、档次不一让投资者选择时乱了手脚。那反过头来分析，像那些管理混乱，定位不高的项目，投资者们当初看中的到底是什么？最重要的可能还是区域价值，北城区是目前几大板块中商业分量最重的一个，同时也是受影响最大的一个。与住宅产品数量相比，北城区的商业地产几乎都是大体量、大市场。这么多的专业性、综合性市场集中在一起，所产生的规模效益是非常惊人的。但要记住这是板块的力量，这是所有项目的合力，而非项目成功的唯一要素，你不可能完全依靠别人的力量来成就自已的事业，认不清这一点，投资者的风险永远存在。最终买单的还是投资者和经营者。